マンション売却はオリンピック前と後どっちがいいの？売却の最適なタイミング5つ！

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オリンピック前後にマンション売却を考えている人は、オリンピック前の方がおすすめです。

マンション売却を検討している人にとって、東京オリンピックの前に売却するか、後にするかで悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

本記事ではオリンピックの前と後、それぞれでマンション売却をした際のメリットやデメリット、そして売却に最適なタイミングについて説明します。

こちらで売却時期について学び、少しでもお得にマンション売却をしましょう。

また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？

それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？

適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。

そのため、

• 地方の不動産を売却したい人・・・「HOME4U」と「イエウール」を併用
• 都心部の不動産を売却したい人・・・「HOME4U」と「すまいValue」を併用

といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。

査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒
イエウールで無料一括査定（地方の人向け）⇒
すまいValueで無料一括査定（都心部の人向け）⇒
また、より高値で早期に売却したい方におすすめしたいのが、ソニーグループの「SREいリアルティ」です。

東証プライムに上場している「SREリアルティ」は売却を専門としているため、売主と買主両方から手数料をもらう両手仲介と違い、100％売主側に寄り添った活動をおこなうことで多くのお客様から支持を得ている会社です。

直接来店しなくてもWEB上の売却相談が可能で、ITを活用して精度の高い査定価格を出してもらえます。

不動産売却を考えている方は一括査定サイトと合わせて、ぜひ「SREリアルティ」も活用してみてください。

SREリアルティの無料査定はコチラ⇒

それでは解説をはじめていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

マンションの売却価格はオリンピックの影響を受ける？

マンションの売却価格はオリンピックの影響を受けて変動する可能性が非常に高いです。

大きなイベントが開催されると観光需要等によりホテルや飲食店などへの経済効果が見込めるため、土地価格の上昇や不動産価格も高くなる傾向にあるからです。

実際に2013年に東京オリンピックの開催が決定してから、首都圏では不動産市場が徐々に上昇しています。

東日本流通機構の調査では、中古マンションの価格は2013年から右肩上がりの上昇を続けています。

オリンピックの影響によりマンション売却価格も影響を受けていることがわかります。

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2018年）」TOP | REINS TOWER

マンションの売却価格はなぜ高くなる？4つの理由

マンションを含めた不動産の価格は常に変動していて一定ではありません。

では、なぜマンションの価格は上がり下がりするのでしょうか？

ここではマンションの売却価格が高くなる理由について説明します。

1. 商業施設やインフラの開発がある
2. 住みたい人が増える
3. 海外投資家の資金が集まる
4. 大規模なイベント開催

順に見ていきましょう。

1．商業施設やインフラの開発がある

マンション周辺に商業施設やインフラ工事など大規模な開発工事があると、マンション売却価格も高くなる傾向にあります。

新たな施設が誕生することにより訪れる人が増えれば、土地の需要が高まるため不動産価格も上昇しやすいからです。

例えば、東京都内でいうと港区や中央区、千代田区では大きな開発などが行われることが多く、需要の高さが継続しているためマンション価格についても安定して推移しています。

再開発やインフラ開発などが行われる地域は今後マンション価格が高まる可能性が高いです。

2．住みたい人が増える

住みたい人が増えている地域は需要があるため、不動産価格が上昇する傾向にあります。

買い手が多いため高額の不動産でも売却することが可能となるからです。

インフラ整備や新たな駅などが開発されると、利便性を求めて住みたい人が増えます。

住みたい人が増えれば、そのエリアの不動産を買いたいという需要が増えるため不動産価格が上昇するのですね。

3．海外投資家の資金が集まる

海外投資家の資金が集まるエリアは、不動産価格が上昇します。

海外投資家がマンション等の物件を買い求めることにより、需要が増えるからです。

例えば、東京都内でいうと港区・中央区・千代田区という3つのエリアは海外投資家からの購入が盛んなエリアです。

都心3区といわれるこのエリアでは、不動産価格が堅調に推移していますね。

海外投資家の資金が集まるエリアは需要が多いエリアであるため、不動産価格が上昇する傾向にあります。

4．大規模なイベント開催

オリンピックや万博などの大規模イベントが開催されるエリアは、不動産価格が上昇します。

インフラ整備やホテルなどの宿泊施設の建設などが行われるため、地価が高くなる傾向にあるからです。

例えば、東京オリンピックが開催される東京都内や大阪万博が開催される大阪近辺では地価や不動産価格が上昇を続けています。

また、長野オリンピックが開催された時期は、長野県の住宅価格もピークを迎えていました。

大規模イベント開催により周辺環境が整うことで、人が集まり不動産価格が高くなる可能性が高いのです。

マンションの売却はオリンピック前と後どっちがお得？

マンションの売却をオリンピック前にするのか、後にするかで迷う人は多いですよね。

現在右肩上がりを続けるマンション市場がオリンピックを機に変化するのかが心配されています。

そこでこちらではマンション売却をオリンピック前と後で比較しながら説明します。

オリンピック前にマンション売却した方が良い理由4つ

オリンピック前に売却するメリットは4つあります。

一つずつ見ていきましょう。

1．海外投資家の一斉売却による価格下落リスクを避ける

オリンピック後に海外投資家が一気に物件を売却することで、中古マンション市場の価格が下落する可能性があります。

多くの海外投資家がオリンピック需要を見込んで日本への不動産投資を行っており、現在のマンション価格の上昇を支えていますが、オリンピック後に一斉に売却される可能性があるからです。

例えば、オリンピックでの観光需要を見込んでいた海外投資家はオリンピック終了後に物件を手放します。

一度に大量の物件が市場に出回ると供給過多になり、中古マンション市場の価格が下落するのです。

オリンピック前に売却することで、価格が下がるリスクを避けることができます。

2．税金の軽減措置や給付金の期限により需要が落ち込む

オリンピック前の現在は消費税増税に伴い税金の軽減措置や非課税枠の緩和、給付金の実施が行われていますが、これらは今後徐々に終了していく可能性が高いです。

住宅ローン控除等の適用範囲が狭まることで、買い手の需要が減りマンション価格が下がる可能性が考えられます。

例えば、現在は住宅ローン控除を13年間受けられ、すまい給付金制度で住宅購入後に給付金を受けることができます。

しかし、特例期限が終了すれば住宅ローン控除期間が短くなり、給付金制度も廃止となる可能性もあるのです。

買い手の需要が減ると当然マンション市場も落ち込みます。

オリンピック前の今であれば税制リスクを抑えて売却することができます。

3．生産緑地の期限による価格下落の影響を受けない

生産緑地の期限が2022年までのため、その後は大量の土地が市場に出回り不動産市場が下落する可能性があります。

生産緑地とは1992年に指定された一部の土地に対して、30年間農地として土地を維持すれば税制優遇を受けることができるという制度です。

生産緑地は他人に譲渡することができない決まりがあるのですが、2022年の期限とともに譲渡が可能になるため、市場に多くの生産緑地が売り出されると予想されています。

現在全国各地に12,972.5ヘクタールもの生産緑地があり、期限がくる2022年から順次売却されていくと予想されています。

つまり、生産緑地の期限前に売却することで、価格下落リスクを防ぐことが可能です。

4．新築マンション価格の下落に伴う中古需要の減少

オリンピック後に新築マンション価格が下落すると、それに伴って中古市場の価格も下落する可能性があります。

現在オリンピック需要で不動産市場が上昇しているため高い建築費をかけて新築マンションを建設していますが、オリンピック後には建築費も下がり新築マンション価格も下がると予想されているからです。

オリンピックに関連した競技場やインフラに対する建設需要が多かった時期は引く手あまたのため、建築会社も安い価格でマンション現場を請け負う必要がありませんでした。

そうするとマンション側は高い建築費を支払う必要があり、結果的に新築マンション価格が吊り上がるというサイクルが起きたのです。

しかし、オリンピック後に建築需要が減少すれば建築費も下がり、新築マンション価格も安くなります。

結果として中古マンション価格も下がることとなるのです。

オリンピック後のマンション市場は上昇？下落？

では、オリンピック後のマンション価格はどうなるのでしょうか。

オリンピック後のマンション市場は価格が下落傾向になるというのが大方の見方です。

価格下落リスクとなる要因は上記でもご紹介した4つです。

• 外国人投資家による一斉売却
• 生産緑地の期限満了
• 税金優遇措置の期限
• 新築マンション価格の下落

これらの理由によりマンションの売却価格が下がる可能性があります。

一方で、マンション価格はオリンピック後も下落しないという見方もあります。

不動産価格が下落しない理由としては2つあります。

• 外国人観光客の増加
• 大阪万博の開催

外国人観光客の増加

現在のコロナウイルス禍では、当初想定していたような外国人観光客の取り込みをオリンピックにからめて行うのは難しい状況にあるでしょう。

しかし、それまで日本は外国人観光客の取り込みに注力しており訪日外国人数を2030年までに6,000万人にする目標を掲げています。

外国人観光客が増加すれば宿泊施設や飲食店などの観光業界が好調となり、地価やマンション価格も高くなるのです。

これは2019年度の訪日外国人数3,188万人と比べて約2倍近い人数となるため、観光業に与える影響は大きいものと考えられます。

つまり、オリンピック後も外国人観光客が増加し、不動産価格が上昇する可能性があるということです。

今後のコロナウイルスの感染状況にも左右されるところでしょう。

大阪万博の開催

日本では2025年に大阪万博の開催が決定しており、不動産価格がオリンピック後も値下がりしない可能性があります。

万博開催により周辺のインフラ整備や宿泊施設などの建設工事が増加すれば、地価の上昇や不動産価格の上昇につながります。

現在大阪では毎年のように地価の上昇が続いており、不動産価格が上昇しています。

例えば、70平米の中古マンション価格は以下のように年々上昇しています。

参考：「中古マンション70㎡価格推移」2020年｜不動産データ、鑑定評価、土壌汚染調査の東京カンテイ

オリンピック後も大阪万博に向けて不動産価格が上昇する可能性があるのです。

オリンピック以外にもマンション売却価格に影響を与える要因

オリンピック以外にマンション売却価格に直近で影響を与える要因がこちらです。

• 生産緑地の満了（2022年問題）
• リニア新幹線の開発
• 大阪万博の開催
• コロナウイルスの影響

順に解説していきます。

生産緑地の満了（2022年問題）

上記で説明した通り、2022年に生産緑地の期間が満了するため、多くの土地が一気に売却される可能性があります。

供給過多となれば、不動産価格は下落するため、マンション売却価格にも影響があると考えられています。

リニア新幹線の開発

現在開発中のリニア新幹線の開通に向けて、不動産価格が上昇する可能性があります。

インフラが整備されることにより、リニア開通駅周辺での不動産需要が高まるからです。

例えば、リニア開通により駅が設置される予定のエリアには神奈川県の橋本駅付近、山梨県の甲府市、長野県の飯田市、岐阜県の中津川市などがあげられます。

リニア開通で人の行き来がスムーズになれば、都心からリニアの駅がある郊外エリアへと移住する人が増え、結果的に不動産需要が高まると考えられているのです。

リニアの全線開通は2037年ですが、東京から名古屋間は2027年に開通予定であるため、マンション売却価格にも影響を与えるでしょう。

大阪万博の開催

先ほどから何度もお伝えしてきましたが、大阪万博が2025年に開催されるため、インフラ整備や宿泊施設などの建築工事により不動産価格が高まると考えられています。

すでに大阪では地価の上昇や不動産市場の活性化が起きています。

コロナウイルスの影響

コロナウイルスの影響で2020年4月辺りは一時的にマンション市場にも陰りが見えました。

しかし、その影響も一時的でその後は回復傾向にあります。

今後の感染状況にもよりますが、影響は緩やかになるのではないかと見られています。

マンション売却に適したタイミング5つ！

ここまで解説してきたように、マンション市場は流動的なため売却にはタイミングが重要となります。

また、マンションを売却するには価格ばかりではなく、生活環境の変化など自分にとってのタイミングも大切になります。

では、マンションン売却に適したタイミングはいつでしょうか。

一つずつ見ていきましょう。

1．築年数がまだそれほど経過していない

築浅のマンションは高く売却できる可能性が高いため、売却に適したタイミングです。

築年数が経過するほど資産価値が下がり、売却価格が低くなっていくからです。

例えば、築年数とマンションの売却価格の推移がこちらになります。

参考：レインズマーケット「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2017年）」TOP | REINS TOWER

築年数が20年を超えると急激にマンション価格が下落しているのがわかります。

築16年～20年と築21年～25年では1,200万円もの価格差があり、築年数を経過するほど価格下落幅が大きくなっているのです。

マンション売却は築年数が浅いほど下落幅が少ないため、築浅のほうが売却に適したタイミングといえるでしょう。

2．不動産市況がいい

不動産市況が良いと買い手が多いため、マンション売却に適したタイミングです。

買い手が多ければマンション価格が高値だとしても、契約となるケースが増えるからです。

例えば、不動産市況が冷え込んでいると市場には中古物件があふれているのに買い手が見つからず、供給過多となります。

供給が増えすぎると価格競争が起き、結果的に高いマンションが売れにくくなってしまうのです。

オリンピック前の現在は不動産市況が活発であり、多くの買い手が市場にいるため、売却には適したタイミングといえるでしょう。

3．住宅ローン金利が低い

住宅ローン金利が低い時期は、マンション売却に適したタイミングです。

消費者がローンを利用しやすくなるため、市場に買い手が増えるからです。

現在住宅ローン金利が過去と比べてもかなりの低水準にあることがわかります。

つまり住宅ローンを利用する人が多く、買い手が見つかりやすい時期なのです。

金利の上昇局面では住宅ローン金利も高くなるため、ローンの利用者が減ってしまいます。

住宅ローン金利が低い今は売却に適したタイミングでしょう。

4．税金の優遇措置が受けられる

住宅ローン控除やすまい給付金といった税金の優遇措置が手厚い支援が受けられる時期は、マンション売却のタイミングです。

買い手の購買意欲が高まり、マンション需要も増えるからです。

消費税増税に伴い現在住宅ローン控除は期間を延長しており、従来の10年間ではなく13年間の控除を受けられます。

また、不動産購入時に要件を満たせばすまい給付金として補助金をもらえるため、住宅を買い求める人は堅調に推移しているのです。

税金の優遇措置が手厚い時期は、マンションの売却時期としても最適です。

5．住み替えを検討している

住み替えを検討しているのであれば、売却を先にする売り先行がおすすめです。

売り先行であれば売却に時間を使うことができるため、より高く売れる可能性が高まるからです。

例えば、先に新居を購入する買い先行の方法をとると、購入契約や決済の手続きに合わせて売却を済ませなければいけません。

そうすると売却にかける時間が限られてしまい、結局希望価格よりも低い価格で売却せざるを得ない状況になってしまいます。

しかし売り先行であれば先に売却活動をすることができるため、時間をかけて高く買ってくれる買い手を探すことができます。

住み替えを検討しているならまずは売却することを考え、不動産会社に査定を依頼することから始めましょう。

マンション売却を考えた時に取るべき行動３つ

マンション売却を少しでも考えた時に取るべき行動は3つあります。

• 相場を把握する
• 不動産査定を依頼する
• 不動産会社を選ぶ

順に見ていきましょう。

相場を把握する

不動産売却で大事なのは相場を把握することです。

不動産相場を理解していないと、不動産会社が提示する査定金額が正しいかどうか判断できないからです。

不動産相場についてはレインズマーケットという不動産情報の共有データベースで調べることができます。

自宅と似たようなマンションを調べ、大体の相場を把握しておきましょう。

参考：不動産取引情報提供サイト（マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト）

不動産査定を依頼する

住み替えやマンション売却を検討した場合、査定を依頼することから始めましょう。

査定価格を算出してもらい、自宅マンションの価格相場を知ることで、住み替え先の価格を決めることができるからです。

例えば、先に査定をして自宅マンション価格を把握していないと、売却価格が購入先の価格を大きく下回ってしまうかもしれません。

すると売却価格で足りない分を現金で支払う必要がでてくるのです。

査定を依頼したからといって必ず売却しなければならないわけではありません。

インターネットで簡単に無料査定できる不動産会社も多くあるので、まずは査定を依頼するところから始めましょう。

不動産会社を選ぶ

売却を依頼する不動産会社選びは重要です。

不動産会社ごとに実績や経験が違うため、マンションを高く売却できるかどうかが不動産会社によって変わるからです。

売却物件がマンションであれば、マンション売却分野で実績と信頼がある不動産会社を選ぶようにしましょう。

できれば複数社回って比較し、実績や接客態度などから不動産会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

オリンピック前と後では不動産価格に大きな影響がでるといわれているのが、大方の予想です。

しかし、現状では不動産価格に影響するかどうかを断言することはできません。

コロナウイルスの影響も注視する必要があるでしょう。

ただし、オリンピック前で不動産市場が活性化している今は、売却に適したタイミングです。

住み替えや自宅マンションの売却を少しでも検討しているのであれば、まずは簡単にできる無料査定で自宅の価格を把握してみてはいかがでしょうか。