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住宅を購入する際や売却する際に抵当権という言葉を耳にしたことはあるけれど、その内容まで理解している人は少ないのではないでしょうか。
普通に生活しているとあまり使うことのない言葉なのですが、不動産を購入・売却する際にはとても重要となります。
本記事では抵当権とは何か、そして抵当権の抹消や設定にかかる費用や必要書類、注意事項などについて説明していきます。
抵当権についての理解を深めて、不動産売買時の手続きを安心して進めていきましょう。
また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。
今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？
それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。
一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。
もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。
具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。
たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？
適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」
と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。
本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。
「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」
と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。
1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。
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それでは解説をはじめていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
抵当権とは何？
抵当権とは簡単に言うと銀行などがお金を貸し出すときに、建物や土地を担保にする権利のことです。
金融機関は万が一借入者が返済できなくなった時に備えて、建物や土地を担保にするのです。
例えば、抵当権を設定せずに金融機関が住宅ローンを貸し出ししてしまうと、もし借入した人が返済できない場合に、未返済のお金分まるまる損してしまいますよね。
金融機関は抵当権を借入者の土地や建物に設定しておくことで、万が一借入者が返済できなくなっても、その土地や建物を売却して返済資金に充てることができるのです。
つまり金融機関がお金を貸すときの担保を得る権利と覚えておきましょう。
抵当権はどんな時に必要となる？
抵当権が必要となるのは主に住宅ローンなどの借入が発生する時です。
住宅購入時に住宅ローンを利用する場合は、ほぼ全ての金融機関が抵当権の設定をします。
抵当権が必要ないものとしては、無担保ローンなど担保が不要な商品ですね。
無担保ローンでは抵当権の設定などがなくても借入をすることができます。
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抵当権の設定や抹消とはどういう意味？
抵当権の設定と抹消は真逆の意味を持っています。
抵当権を設定するのは担保を取ることですが、抹消とは担保となっている権利を外すことです。
例えば、不動産購入時に住宅ローンを使う場合は自宅を担保にする必要があるため、抵当権の設定が必要となります。
反対に不動産売却時には自宅の担保を外してから引き渡すことになるため、抵当権の抹消が必要となるのです。
不動産購入時には抵当権の設定、売却時には抵当権の抹消が必要になると覚えておきましょう。
抵当権抹消にかかる流れを簡単に！司法書士への費用や必要書類も
不動産を売却する際に必要なのが抵当権抹消手続きです。
こちらでは抵当権抹消にかかる流れや費用、そして必要書類について説明します。
抵当権抹消が必要なタイミング
抵当権抹消が必要なタイミングは2つあります。
- 住宅ローンを完済した時
- 不動産を売却する時
住宅ローンを完済した時
住宅ローンを完済した時には、もう自宅を担保にしておく理由がないため、抵当権の抹消手続きが必要となります。
しかし金融機関から抵当権抹消を促す知らせや便りなどはきません。
なぜなら抵当権設定はとても重要ですが、抹消に関してはいつでも構わないというのが金融機関の本音だからです。
例えば、住宅ローン借入時に抵当権設定をしないと金融機関は担保が取れないため、必ず設定手続きを条件とします。
しかし住宅ローン返済後に抵当権を抹消しようとしまいと、金融機関にとっては何もリスクが発生しないため、特に促すことはないのです。
そのため、住宅ローンを完済したら速やかに自分で抵当権抹消手続きを進める必要があります。
不動産を売却する時
住宅ローン完済時に抵当権抹消手続きをしていない場合は、不動産売却時に必要となります。
売却時に抵当権を抹消しておかないと、抵当権が付いた状態で買主に物件を売り渡すことになってしまうからです。
例えば、抵当権が付いている物件を抹消せずに売ろうとしても、買主側からすると全く関係のない金融機関から担保がついている物件なんて買いたくないですよね。
何かあった時にその金融機関の担保にとられて売却されてしまう可能性もあるからです。
そのため、不動産売却時には原則として住宅ローンを完済し、抵当権抹消手続きを終えた状態で引き渡すことが一般的です。
抵当権抹消の流れとは？
抵当権抹消手続きは司法書士に依頼して行う場合と、自分で行う場合があります。
まずはこちらで司法書士に依頼した際の流れについて説明します。
- 司法書士に電話やメール、面談などで相談
- 委任状を記入、押印
- 司法書士が抵当権抹消書類を用意
- 申請書類一式にサイン
- 司法書士が法務局に申請
司法書士に抵当権抹消依頼をする際は、委任状を書いて司法書士に全ての手続きを任せるのが一般的です。
後は司法書士から言われた書類を用意し、不動産売却時の決済の場でサインと押印をすれば、司法書士が法務局に行き抹消申請をしてくれます。
抵当権抹消にかかる費用はどのくらい？司法書士に依頼する場合
司法書士に抵当権抹消を依頼する際の費用は2万円～3万円が相場です。
司法書士に支払う報酬の相場が1万円～2万円、抹消手続きに必要な登録免許税が土地1筆あたり1,000円となっているからです。
例えば、土地1筆で建物1筆の戸建であれば登録免許税は2,000円となり、そこに司法書士報酬を加えた金額がかかる費用となります。
そのため、司法書士に依頼する際には、抵当権抹消費用として2万円～3万円程が相場だと思っておきましょう。
抹消のための必要書類
抵当権抹消を司法書士に依頼する場合に必要となる書類がこちらです。
- 登記原因証明情報（解除証書等）
- 抵当権設定契約証書
- 抵当権者の委任状
- 抵当権者の資格証明書もしくは登記事項証明書（発行日より3か月以内）
- 不動産所有者の委任状
- 本人確認書類（運転免許証や健康保険証のコピー）
- 印鑑
上から5つの書類は住宅ローン完済後に金融機関から送られてくる書類です。
また、不動産所有者の委任状は司法書士が用意してくれることもあるので、自分で用意する必要書類は本人確認書類や印鑑のみとなります。
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抵当権抹消は自分で手続きできる？
抵当権抹消の手続きは司法書士に依頼しなくても自分ですることができます。
自分で行うことで司法書士に支払う費用がなくなるため、節約できますからね。
ただし注意点もあるので、こちらで流れや注意点についてお伝えしていきます。
自分で抹消手続きする流れ
自分で抹消手続きをする場合はこちらの流れになります。
- 管轄の法務局に抵当権抹消について相談する
- 必要書類を用意する
- 法務局に提出する
管轄の法務局に抵当権抹消について相談する
まずは管轄の法務局に抵当権抹消について相談しましょう。
なぜなら手続きを行う時期や物件の状況、エリアによっても多少ながら手続き方法が違う場合があるからです。
物件のあるエリアの法務局に電話などで必要書類や手続きの流れについて確認しておきましょう。
必要書類を用意する
自分で抵当権抹消手続きをする際に必要となる書類は司法書士に依頼する際とほぼ同じです。
- 登記原因証明情報（解除証書等）
- 抵当権設定契約証書
- 抵当権者の委任状
- 抵当権者の資格証明書もしくは登記事項証明書（発行日より3か月以内）
- 登記申請書
- 本人確認書類（運転免許証や健康保険証のコピー）
- 印鑑
上記5つは銀行から住宅ローン完済時に送られてくる書類です。
登記申請書については法務省のホームページからダウンロードするか、法務局で直接入手する必要があります。
下記ホームページサイトのナンバー16「抵当権抹消登記申請書」からダウンロード、そして記載例を取得することができます。
参考；法務局「不動産登記申請手続」内「不動産登記の申請書様式について」
法務局に提出する
記載した申請書と必要書類を持っていき、管轄の法務局に提出します。
郵送でも行うことができますが、もし書類に不備があると修正が必要となるため時間と労力がかかってしまいます。
初めてで自信がない場合は法務局に出向いて、直接申請手続きをするのがおすすめです。
自分で抹消手続きする際の注意点
自分で抹消手続きをする際の注意点はこちらです。
- 代表者の資格証明書および登記事項証明書の有効期限
- 銀行から送られてきた書類を紛失していた場合
代表者の資格証明書および登記事項証明書の有効期限
抵当権抹消の必要書類として、銀行から送られてくる書類の中に「代表者の資格証明書」もしくは「登記事項証明書」などがありますが、その有効期限に注意しましょう。
申請時点で発行から3か月以内となるため、書類を受け取ってから期間が経過していると改めて取得し直す必要がでてきます。
ただし、法務局や法務局のオンラインページから再度取得することも可能です。
その際は法務局の「登記・供託オンライン申請システム」の「かんたん証明書請求」から取得可能です。
銀行から送られてきた書類を紛失していた場合
銀行から送られてきた書類一式を紛失していた場合は、再度銀行に再発行を依頼することができます。
ただし、抵当権設定契約証書（登記済証もしくは登記識別情報通知）に関しては再発行ができません。
しかしその場合でも事前通知制度という制度を利用することで抹消申請は可能となるので、司法書士もしくは法務局に事前に相談して確認しましょう。
知らなきゃ損する抵当権抹消ができない場合の注意点
住宅ローンを完済していても抵当権抹消ができない場合があります。
- 抵当権者が亡くなっている
- 書類の有効期限が切れている
- 売却時に住宅ローンを完済できない
抵当権者が亡くなっている
金融機関からの抵当権設定であればいいのですが、中には個人や法人が抵当権を設定している物件があります。
その場合、長年経過しているとすでに抵当権者が亡くなっている、もしくは当時の内容を知る人がいない場合があるのです。
ちゃんと書類で取り決めをしていないと「言った」「言わない」という水掛け論になり、抵当権抹消手続きが進まないことがあるのです。
できれば住宅ローン完済後にはすぐ抵当権抹消をしておくほうがいいでしょう。
書類の有効期限が切れている
金融機関の住宅ローンを完済したのが昔の話だと、当時送られてきた抵当権書類の中に期限切れのものがある場合が多いです。
代表者の資格証明書や登記事項証明書は有効期限が3か月以内なので、新しく書類を取得し直す必要があります。
売却時に住宅ローンを完済できない
売却時に住宅ローンを完済できない場合も意外とあります。
なぜなら売却にかかる諸費用を計算していない人がいるからです。
売却時には売却価格がそのまま手元に入るのではなく、必要な諸費用が差し引かれることとなります。
例えば、不動産会社に支払う仲介手数料では物件価格の3%に6万円を足した金額が必要となるため、3,000万円前後の物件では100万円以上費用がかかるのです。
売却価格で住宅ローンを完済して抵当権抹消をしようとするならば、この諸費用部分も資金計画にいれて計算するようにしないと、土壇場になって住宅ローン完済のための費用が足りず、抵当権抹消ができなくなってしまいます。
物件を売却する際にはまず自分の物件の抵当権を抹消することが可能かどうか、そしてすぐにできるのかどうかをあらかじめ確認しておきましょう。
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抵当権設定の流れ！費用や必要書類は？
物件購入時の抵当権設定について、こちらで流れや費用、必要書類について説明します。
抵当権設定の流れを知っておこう
抵当権設定手続きは住宅購入時の決済のシーンで行われます。
住宅購入時の流れがこちらです。
- 不動産会社に物件の相談
- 物件の内覧
- 購入申し込み
- 売買契約
- 住宅ローン手続き
- 決済、引き渡し
つまり抵当権設定手続きは住宅購入時の最後に行う流れとなります。
抵当権設定にかかる費用はいくら？
抵当権設定にかかる費用には二つの種類があります。
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
登録免許税
抵当権設定にかかる登録免許税はこちらです。
- 借入金額×4％（ただし2022年3月31日までに取得した場合は0.1％）
抵当権設定にかかる税率は住宅ローン金額の原則0.4％ですが、取得時期によっては0.1％まで軽減を受けることができます。
司法書士への報酬
抵当権設定にかかる司法書士への報酬の相場はこちらです。
- 5万円～10万円前後
司法書士への報酬は各事務所によって変わるため、費用にひらきがあります。
抵当権設定時にかかる他の登記費用
不動産を購入する時には抵当権設定以外にもかかる登記費用があります。
- 所有権移転登記
- 所有権保存登記
所有権移転登記
所有権移転登記とは、所有者が変わった際にする登記です。
不動産売買では売主から買主へと所有者が変わるため、所有権移転登記が必要となります。
所有権移転登記にも登録免許税と司法書士への報酬が発生します。
登録免許税については以下の通りです。
- 登録免許税（土地）：固定資産評価額×2%
- 登録免許税（中古建物）：固定資産評価額×2%
ただし、2022年3月31日までに不動産を取得することで、以下のような軽減措置を受けることができます。
- 登録免許税（土地）：固定資産評価額×5%
- 登録免許税（中古建物）：固定資産評価額×3%
また、司法書士報酬の相場としては5万円～10万円程となっています。
所有権保存登記
新築を購入する場合にのみ、建物に対して所有権移転登記の代わりに所有権保存登記が必要となります。
新築の場合は所有者がいない状態なので、最初の所有者となるための登記が必要となるからです。
所有権保存登記にかかる費用はこちらです。
- 登録免許税（新築）：固定資産評価額×4%
ただし、2022年3月31日までに取得することで以下のような軽減措置を受けることができます。
- 登録免許税（新築）：固定資産評価額×15%
司法書士への報酬金額は、同じく5万円～10万円前後です。
抵当権設定費用のシミュレーションをしてみた！
実際に抵当権設定費用がいくらかかるのかシミュレーションしてみましょう。
土地価格2,000万円、建物価格2,000万円で合計4,000万円の新築一戸建てを2021年1月に購入して、住宅ローンで全て借入した場合に、どのくらい登記費用がかかるのでしょうか。
土地と建物の固定資産評価額をどちらも価格の7割だとした場合で計算してみましょう。
所有権移転登記（土地）：2,000万円×70％×1.5％＝21万円
所有権保存登記（建物）：2,000万円×70%×0.15％＝2万1千円
抵当権設定費用：4,000万円×0.1％＝4万円
登録免許税が合計で27万1千円です。
そこに司法書士報酬が8万円かかったとすると、新築不動産購入時にかかる登記費用は合計で35万1千円となります。
設定のための必要書類
抵当権設定のために必要な書類はこちらです。
| 自分で用意 | 金融機関もしくは司法書士が用意 |
|---|---|
| 印鑑証明書（発行3か月以内） | 抵当権設定契約書 |
| 登記済証もしくは登記識別情報通知 | 司法書士への委任状 |
| 委任状 | 資格証明書（発行3か月以内） |
抵当権設定手続きに関する書類は、基本的には金融機関側もしくは司法書士が用意します。
自分で用意する登記済証もしくは登記識別情報通知は不動産購入時に売主からもらえる書類なので、自分で改めて用意するものではありません。
ただし、実印登録を役所で行っていないと印鑑証明書の発行ができないので、印鑑の実印登録をしていない場合は早めに役所で登録しておきましょう。
抵当権設定は自分でできる？
抵当権設定は基本的に司法書士に任せるのが一般的です。
なぜなら個人で抵当権設定をしようとしてミスしてしまうと、金融機関にとってのリスクが高まるため、金融機関側が承認しないケースが多いからです。
例えば、個人に抵当権設定を任せたところ書類に不備があり抵当権設定登記ができないと、何かあった際に金融機関側が担保となる物件がなくなってしまいます。
抵当権設定がされるまでの間に、無担保で数千万円のお金を金融機関が貸し出していることになってしまうからです。
そのため、金融機関は通常個人の抵当権設定を認めない場合が多く、司法書士に依頼する流れになります。
抵当権に関わるよくある疑問
抵当権に関わるよくある疑問についてこちらで説明します。
抵当権設定者って誰？
不動産売買時における抵当権設定者は、基本的に金融機関です。
なぜなら住宅ローンを貸し出しして担保をとるのは金融機関だからです。
しかし住宅ローン以外の場合で土地や建物を担保に取る場合は、法人または個人が抵当権設定者となることもあります。
抵当権設定はお金の貸し借りが発生するときに行われるため、基本的にはお金を貸す人が抵当権設定者になると覚えておきましょう。
抵当権一部抹消とは？
抵当権一部抹消とは、複数ある担保物件のうち一部を売却する際に、売却する不動産についている抵当権を部分的に抹消する方法です。
一度に全ての抵当権を抹消せずに、部分的に抹消することも可能となっています。
例えば、相続などで抵当権付きの広大な土地を、複数名で分割する場合などに利用されることが多いです。
相続で広大な土地を分割する場合、抵当権のある部分だけ売却してしまえば、あとは抵当権がない土地として利用することができます。
抵当権の仮登記ってなに？
抵当権の仮登記とは、書類が不十分で登記ができない場合に本登記できる順番を確保するための登記です。
仮登記を行っておくことで、後から登記した人に対して自分の物件であることを主張することができます。
例えば、不動産を購入して登記しようとしたところ書類が不備で登記できず、仮登記もしていないと、他の第三者がそのすきに登記してしまう可能性があります。
しかし、仮登記を行っておくことで、登記の順番は第三者より遅くなったとしても、仮登記を先にしていた人が物件の権利を主張できるのです。
そのため仮登記とは本登記を確実にするための予約のような仕組みだと覚えておきましょう。
根抵当権と抵当権の違いとは？
根抵当権は抵当権と違って何度でも再利用可能な担保です。
抵当権のように土地や建物を担保にする部分は一緒ですが、あらかじめ担保に対して貸し出しできるお金の上限枠を定めることで、期間中同じ土地や建物を担保に何度でも借入することができる権利です。
例えば、根抵当権の極度額3,000万円を土地と建物に設定した場合、一度3,000万円借入して全て返済した後、さらにもう一度3,000万円を借入することができます。
根抵当権の場合は住宅ローンと違って、一度完済しても根抵当権が抹消されないため、何度でも利用できるのです。
住宅ローンは通常抵当権を利用し、法人の融資などでは根抵当権が利用されることが多いです。
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抵当権設定を安心して進めるための不動産会社選び
抵当権設定ができないと他の人に物件を登記されてしまう可能性もありますし、住宅ローンが利用できなくなってしまう可能性もあります。
抵当権設定をミスなく進めるためには、不動産会社選びが重要です。
経験と知識が豊富な不動産会社であれば、信頼できる司法書士への取次や、登記の流れや費用相場なども教えてくれます。
実績がある不動産会社を選ぶことが大切です。
まとめ
抵当権設定や抹消など普段の生活ではあまり聞かない言葉ですが、不動産売買ではとても重要な手続きとなります。
そのためお金を節約しようとして知識もないのに自分で行ってしまうと、登記がうまく進まず、不動産取引でもトラブルになる可能性があるのです。
初心者の場合は司法書士に依頼して手続きを委任することが、安心して手続きを進めるほうほうでしょう。
そのためにも信頼できる不動産会社を探し、司法書士を紹介してもらうのが安全策です。
