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一棟マンションの売却を考えているけれど、どうすれば高く売れるかわからないという人もいますよね。
一棟マンションは高額の商品なので、少し売り方を間違えてしまうだけで売却価格が下がってしまい、大きく損する可能性があります。
しかし、高く売却するための方法や事前に準備するべき事項を把握しておけば、一棟マンションの売却は成功できるのです。
本記事では一棟マンションを高く売るための5つのコツや注意点、流れについて説明します。
事前に準備しておき、一棟マンションの売却を成功させましょう。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
一棟マンションと区分マンションの違い
一棟マンションと区分マンションでは、大きく異なる点が3つあります。
- 金額帯が違う
- 流通量が違う
- 購入者が投資目的
一棟マンションと区分マンションでは売却価格が大きく異なります。
区分マンションは数千万円単位で市場価格が推移していますが、一棟マンションでは数億～数十億の価格が動くこともあるからです。
そのため、区分マンションは購入者の絶対数が多いため流通量が多くなり、一棟マンションでは流通量が少なくなっています。
また、一棟マンションは購入者が区分マンションのように居住目的ではなく投資目的です。
つまり投資対象として魅力的であれば、早く高く売れるのが一棟マンションの特徴といえるでしょう。
一棟マンションを高く売却するための5つのコツ！
一棟マンションを高く売却するための5つのコツがこちらです。
- 入居率を高めておく
- メンテナンスを定期的にしておく
- 一括査定で相場を把握する
- 不動産市場が高騰している時期に売る
- 一棟マンションに強い不動産会社を選ぶ
入居率を高めておく
一棟マンションを売却する前には、入居率を高めておくことが大事です。
入居率が高ければ投資対象として魅力的になり、より高く売れる可能性が高まるからです。
例えば、空室ばかりの一棟マンションを売却したとしても、投資対象としての魅力がないため買い手が見つかりにくいですね。
しかし、反対に入居率が9割以上の物件であれば投資先としても魅力があるため、買い手が見つかりやすくなります。
売却する前に賃貸会社などへの報酬を高くすることで、賃貸会社に入居者をどんどん集めてもらうほうがいいです。
家賃を下げて入居者を募ってしまうと収益性が下がってしまうため、なるべく家賃を下げずに入居率を高めることが必要となります。
メンテナンスを定期的にしておく
一棟マンションを売却する前にはメンテナンスを行い、外観や設備などの維持修繕を行っておくのがおすすめです。
外観にひび割れや汚れがあるマンションや、設備などが故障している物件では買い手からの評価が下がり、価格の目減りが予想されるからです。
定期的なメンテナンスを日ごろから行っておくことはもちろん、売却前には共有スペースや敷地内の清掃や管理などを入念に行っておきましょう。
一棟マンションに強い不動産会社を選ぶ
一棟マンションに強い不動産会社を選ぶことも大切です。
大手や有名な不動産会社が必ずしも一棟マンションの売却に強いとは限らないからです。
例えば大手不動産会社でも区分マンションや中古戸建の売却は実績が多くても、一棟マンションの取り扱いはあまりないケースがあります。
一棟マンションは居住用ではなく投資用として販売するため、収益や利回りなどを考慮した売却価格を設定し、投資家向けの売却をする必要があります。
しかし、一棟マンションの売却実績がないと居住用目線で査定金額を算出されてしまったり、投資家ではなく一般向けの販売方法をされてしまったりする可能性があるのです。
一棟マンションの販売実績が過去にある不動産会社を選ぶようにしましょう。
一括査定で相場を把握する
一括査定で複数の不動産会社に依頼することで、相場を把握することができます。
1社だけに査定を依頼してしまうと、本来よりも低い査定金額で売却をスタートしてしまう可能性があるからです。
自分自身で調べるよりも不動産会社に依頼して査定してもらったほうが、早く正確な相場を知ることができます。
インターネットから簡単に無料でできるので、まずは一括査定を依頼して、高く評価してくれる不動産会社に相談しましょう。
不動産市場が高騰している時期に売る
不動産市場が高騰している時期に売ることも大事です。
市場が高騰していれば、投資家などの資金が不動産市場に多く集まり、高く売れる可能性が高まるからです。
例えば、国際的なイベントが開催される前などは不動産価格が上昇する傾向にあります。
オリンピック前などは海外投資家なども不動産投資に前向きになるため、通常よりも高く売れる可能性が高まるのです。
一棟マンションの売却に適した3つのタイミング
一棟マンションの売却に適した3つのタイミングについてお伝えします。
オリンピック前
オリンピック前などの国際的イベントの前は海外投資家などが日本の不動産市場に投資をする傾向があります。
イベントで海外から多くの人が集まれば飲食業や観光業が成長するため、不動産価格も高くなるからです。
そのため、大きなイベント前には一棟マンションの価格も高まる傾向があり、普段よりも高く売れる可能性があるのです。
リニア開通前
今日本ではリニア開通に向けた工事が進んでいますが、リニア開通により停車駅や新しく建設される駅付近の不動産価格は上昇します。
そのため、関連するエリアにある一棟マンションはリニア開通前に売却するほうが高く売れるでしょう。
リニアは2027年に東京～名古屋間、2037年に東京～大阪間が開通する予定です。
該当する場合は開通前に売却しておくのが確実です。
生産緑地の期限前
2022年に生産緑地の期限が到来しますが、その前に売却しておくほうが安全です。
生産緑地の期限が到来することで、現在生産緑地となっている土地が一斉に売却される可能性があり、不動産価格が一気に下落する可能性があるからです。
生産緑地とは簡単にいうと『30年間税制優遇を与える代わりに、農地・緑地として維持し続けなければならない』という土地のことで、この期間内には建物を建てることができません。
つまり生産緑地としての役目を終えたら宅地として売却することや建物を建てることが可能となるのです。
生産緑地は東京都内に3,329.8ヘクタール程あり、全国で12,525ヘクタールあります。
そのうち8割ほどの生産緑地が2022年に期限到来となるため、一気に10,000ヘクタール近くの土地が売り出される可能性があるのです。
一棟マンションの売却の流れ
一棟マンションの売却の流れがこちらです。
- 不動産会社に査定依頼
- 不動産会社と媒介契約
- 不動産会社による売却活動
- 購入希望者と売買契約
- 決済と引き渡し
一棟マンションも居住用のマンションと売却の流れは同じです。
査定依頼をして不動産会社を選定し、決めた不動産会社と媒介契約を締結します。
不動産会社による売却活動で購入希望者が見つかれば、売買契約を締結し、最後に決済と引き渡しを行う流れです。
ただし、区分マンションと違って金額が大きいため、購入希望者を探すのに時間がかかることが多いです。
一般的には区分マンションの売却期間は少なくても3か月～6か月以上かかることが多いため、一棟マンションは同等かそれ以上の期間が必要となります。
一棟マンションの売却にかかる費用はどのくらい？
一棟マンションの売却にかかる費用はこちらです。
- 仲介手数料（売却価格×3%＋6万円＋消費税）
- 印紙代（売買代金による）
- 登記費用（抵当権抹消、住所・氏名変更等の必要があれば2万円～3万円）
- 譲渡所得税（利益金額による）
一棟マンションの売却にかかる費用の中で一番大きいのは仲介手数料です。
売却価格に応じて変わるため、1億円の物件であれば336万6千円、3億の物件であれば996万6千円となります。
印紙代については契約金額によって以下のように変わります。
| 契約金額 | 印紙代 |
|---|---|
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 1万円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 48万円 |
一棟マンションの売却での税金計算方法3ステップ
一棟マンションの売却にかかる税金は、譲渡所得から購入時の取得費や諸費用、売却時の諸費用、そして特別控除を差し引いた金額に税率をかけあわせます。
税金を計算するためにも、下記の3ステップで計算していく必要があります。
- 譲渡所得の計算
- 特別控除の計算
- 税率の計算
譲渡所得の計算
まずは一棟マンションの売却時にかかる譲渡所得を計算します。
譲渡所得の計算式はこちらです。
譲渡所得=売却価格－（購入時の代金－諸費用）
譲渡所得は売却価格から購入時の金額や諸費用を差し引いた金額となります。
この諸費用には購入時と売却時両方が含まれることを覚えておきましょう。
例えば購入時1億のマンションが1億5,000万円で売却できたとして、購入時と売却時にかかった諸費用が1,000万円だとするとこうなります。
譲渡所得＝1億5,000万円－（1億円＋1,000万円）＝4,000万円
譲渡所得は4,000万円ということですね。
特別控除の計算
売却時の税金の計算では、譲渡所得から特別控除を差し引いた金額に税率をかけます。
売却時の特別控除には3,000万円特別控除というものがあり、マイホームを売却した際に利用できるのです。
例えば上記の例で3,000万円特別控除を利用するとこうなります。
1億5,000万円－（1億円＋1,000万円）－3,000万円（特別控除）＝1,000万円
つまり譲渡所得から3,000万円特別控除を除いた1,000万円に対して税金がかかることとなるのです。
税率の計算
売却時にかかる税率は所有期間によって異なります。
所有期間5年以下：短期譲渡所得39.63％
所有期間5年超え：長期譲渡所得20.315％
つまり上記のケースで所有期間が10年の場合はこうなります。
1,000万円×20.315%＝2,031,500円
203万1500円が売却時にかかる税金となります。
ただし注意してほしいのがこの所有期間とは、単純に取得日と売却時の期間ではありません。
所有期間は取得日から譲渡日が含まれる年の1月1日までの期間を表すからです。
例えば2015年4月1日に取得した一棟マンションを2020年9月1日に売却したとしても、所有期間は5年以下となってしまいます。
譲渡日が2020年1月1日で計算されるため、4年と9カ月の所有期間となるからです。
売却時には所有期間が5年超えかどうかよく確認しておきましょう。
一棟マンションを分割して売却することはできる？
一棟マンションを分割して売却することも可能です。
しかし分割するために土地家屋調査士などへ依頼する必要があり、費用がかかります。
一棟マンションの1室だけ分割して売りたいという場合は、1部屋ごとに所有権を分割し登記し直す必要があります。
この手続きは区分登記と呼ばれており、土地家屋調査士などに依頼して行う手続きです。
一般的に数十万円の費用がかかるため、費用が大きくかかる手続きとなります。
一棟マンションの買取は可能？
一棟マンションの買取を依頼することも可能です。
不動産仲介会社に依頼して物件を売却してもらうことを仲介とよび、直接買取専門の不動産会社に物件を売却する方法を買取と言います。
不動産会社の中には一棟マンションなどの収益物件を専門とした買取業者もあり、金額さえあえば買取に出すことができます。
一棟マンション買取の流れや費用、メリットやデメリットなどをこちらで説明します。
一棟マンション買取の流れは？
一棟マンション買取の流れはこちらです。
- 買取査定依頼
- 買取業者との交渉
- 売買契約
- 決済、引き渡し
買取の場合は仲介の場合と異なりネットやチラシによる広告・宣伝活動が不要です。
買取の場合は直接不動産会社に売却の交渉をするため、一般の買い手を探す必要がありません。
そのため、買取業者と金額や条件などを交渉して話がまとまればすぐに契約できます。
買取にかかる期間は一般的には買取業者の交渉に1週間前後、契約までに1週間、その後決済までに2週間前後というスケジュールとなります。
一棟マンション買取の費用はいくら？
一棟マンションの買取にかかる費用は基本的に仲介での売却と同じです。
しかし1点だけ違うのが仲介手数料がかからないということです。
仲介で売却する場合は不動産仲介会社が間に入って売却活動をして、売主のサポートをしてくれます。
そしてその対価となるのが仲介手数料です。
しかし買取は直接不動産会社に売却するため、仲介会社を通さずに売却できるので仲介手数料がかかりません。
一棟マンション買取のメリット2つ！
一棟マンション買取のメリットはこちらです。
- 早期売却ができる
- 現金化が早い
一棟マンションを買取にすることで、売却活動をする期間が短いため早期売却ができます。
また、買い手が不動産会社なので一般の消費者よりも手続きが早く進み、現金化までも早くなります。
一般消費者の場合は購入のためのローン手続きに時間がかかるため、売買契約後も1カ月～1か月半近く時間が必要となるからです。
一棟マンション買取のデメリット
一棟マンション買取のデメリットがこちらです。
- 売却価格が安い
買取で売却する場合は市場価格の6割～7割の価格となります。
買取した不動産会社の費用や今後のリフォーム資金などが差し引かれた価格となるからです。
買取業者は買い取った物件を自社でリフォームして再度販売します。
そのため買取の際はリフォーム資金やその後の利益分を差し引いた金額を提示してくるからです。
高く売りたいという人にはおすすめしませんが、早期売却したいという方に買取はおすすめです。
一棟マンションの売却は不動産会社選びが重要
一棟マンションの売却には不動産会社選びが重要です。
一棟マンションのような収益物件は居住用の物件と買い手が違うため、適した販売方法をとる必要があるからです。
居住用物件の主な広告方法はインターネットや折り込みチラシですが、収益物件の場合は近隣に住んでいる人だけが買い手となるわけではありません。
そのためチラシを周囲に配ってもあまり効果がないのです。
収益物件であればインターネットでの広告掲載を重視して、利回りなど収益性の魅力を伝えて販売することが効果的です。
不動産会社を選ぶ基準3つ
不動産会社を選ぶ基準3つがこちらです。
- 収益物件の販売実績があるか
- 相場や最新の情報に詳しいか
- 担当者の知識や経験は十分か
収益販売実績があるか
上記でも説明したように、一棟マンションを販売するためには収益物件の販売実績が必要となります。
収益物件ならではの効果的な販売方法をして、効率よく買い手を探すことが重要です。
不動産会社に一棟マンションなどの収益物件の成約事例があるか確認しましょう。
相場や最新の情報に詳しいか
一棟マンション売却では投資物件の相場や情報に詳しい不動産会社を選ぶ必要があります。
居住用物件のみ取り扱っているような不動産会社では、物件のエリアにおける利回りが周囲の相場と比べて高いのか安いのかわからず、買い手に上手く説明できないからです。
物件の収益性を魅力的に伝えてくれるような不動産会社を選びましょう。
担当者の知識や経験は十分か
対応してくれる担当者に収益物件の知識があるか確認しましょう。
居住用物件しか扱ったことのない担当者だと、販売方法や価格の設定などを間違えてしまい、販売が長期化する恐れがあります。
宅地建物取引士の資格を保有しているだけでなく、収益物件やファイナンス知識に詳しい担当者を見つけるようにしましょう。
査定依頼時に利回りや相場の話をしてみて、曖昧な回答が多い担当者はやめておきましょう。
まとめ
一棟マンションは区分マンションと比べて金額が高額となること、そして居住用ではなく収益物件となる点に注意が必要です。
知識や経験のない不動産会社に売却を依頼してしまうと市場価格よりも低い金額で査定されてしまうことや、販売が長期化する可能性があります。
収益物件の販売実績がある不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産会社選びには一括査定を使い、一度に複数の不動産会社に相談するのがおすすめです。
依頼した中で信頼できる担当者を見つけ、売却を進めていくようにしましょう。
