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家が狭くなった。転勤になった。いろいろな理由でマンションを買い替える人もいます。
ただ、マンションは生活の拠点。
家電品を買い替えるように簡単にはいきません。
もちろんお金もかかります。
ここでは買い替えの手順、買い替えの失敗例やそれを回避する方法についてのお話しです。
失敗しないマンションの買い替えの方法を学びましょう。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
マンションの買い替えに関する疑問3点
マンションの買い替えを考えていても、「ローンが残っている」「引っ越しが大変」と二の足を踏むこともあります。
買い替えも当然ながらお金がかかるもの。
しかも売却と購入を行うのですから、その負担は新規購入よりも大変です。
ここでは、マンションの買い替えに最適なタイミングはいつか、といった疑問を解決していきます。
- 買い替えをする理由とは
- 買い替えに最適なタイミングとは
- ローンが残っていても買い替えはできるのか
順番に考えていきましょう。
1.買い替えをする理由とは
買い替えをするには、それなりの理由があります。
その多くはライフスタイルとマンションの不一致です。
間取りと家族構成のような理由もあれば、ローンのような経済的な理由、立地の問題もあります。
マンションの買い替えを検討する主な理由は次の4点です。
- 1-1.家族構成と間取りの不一致
- 1-2.転勤、転職、通学のため
- 1-3.マンションの価値が上がってきたから
- 1-4.ローンが苦しくなってきた
どういうことかみていきましょう。
1-1.家族構成と間取りの不一致
家族が増えて部屋が足りなくなった、というのが典型例です。
その反対に子どもが独立して使わない部屋が増えた、というのも理由になります。
特に前者で手狭になることは生活が窮屈です。
部屋が足りないことで我慢することが発生してしまいます。
後者も使わない部屋をそのまま空けておくのはもったいないことです。
家族構成と間取りの不一致はマンション買い替えの大きな要素となります。
1-2.転勤、転職、通学のため
転勤や転職など、そのマンションに住み続けていると不便になるから、という理由も多くあります。
特にマンションは利便性を重視するもの。
生活に不便なマンションなら買い替えも視野に入ってきます。
また、転勤や転職は一般的に急に決まるものです。数年前からわかるものではありません。
このため、買い替えまでの期間が短くなってしまうのが難点です。
1-3.マンションの価値が上がってきたから
景気の状態やその地域の人気によっては、マンションの価格が購入時よりも上昇することもあります。
東京都の人気エリアや地方都市の中心ではありうることです。
この時にタイミングよく売却することができれば、今住んでいるマンションよりも高額なマンションに買い替えることもできます。
人気物件を購入することができた場合には、その売買価格も注視しましょう。
1-4.ローンが苦しくなってきた
買い替えは前向きな理由ばかりではありません。
ローンが苦しくなって、より安いマンションに買い替えるケースもあります。
少し背伸びをして購入したけれど、やはりローンが苦しい、病気やケガなどで働けなくなった、といった理由です。
無理をして苦しいローンを支払い続けるよりは賢明な判断といえます。
2.買い替えに最適なタイミングとは
買い替えに最適なタイミングとしては、景気がよいときがあげられます。
購入候補のマンションは比較的探しやすいものの、今住んでいるマンションを売却するのは景気にも左右されるからです。
景気が悪いとマンションの売却価格が思うように決まらない、買主が現れない、といったことも発生します。
ただ、自分や家族の事情で買い替える場合には、こうしたタイミングを図ることは難しいものです。
もしも時間的な余裕があれば、検討してみましょう。
3.ローンが残っていても買い替えはできるのか
ローンが残っていても買い替えは可能です。
ローンの残高、これを残債といいますが、マンションの売却代金で残債を返済することは一般的に行われています。
万一、マンションの売却代金で返済できない場合でも、方法はあるのです。
金融機関は買い替えローンを商品しています。
新たに購入するマンションのローンに加えて、これまで住んでいたマンションの残債もあわせて借りることができるのです。
マンション買い替えの具体的な方法3選
マンションの買い替えには、今住んでいるマンションと新たに購入するマンションの二つが登場します。
マンションの処分と購入のどちらが先に行うかで方法は異なるのです。
また、第三の方法として業者買取もあります。
マンション買い替えの具体的な方法は次の3つです。
- 先に新居を購入する買い先行
- 先にマンションを売却する売り先行
- 業者買取
ひとつずつ説明します。
1.先に新居を購入する買い先行
まずは「買い先行」と呼ばれる先に新居を購入する方法です。
新居を確保してからこれまで住んでいたマンションを売却するため、引っ越しをする時間的余裕も生まれます。
住んでいたマンションの売却も腰を落ち着けて行うことが可能です。
その反面、今まで住んでいたマンションにローンが残っていて、新しいマンションもローンで購入することになると、新旧マンションのふたつのローンを支払う期間が発生します。
マンションの売却代金を新しいマンションの取得費用に充当することもできません。
資金に余裕がある場合に選択できる方法、それが買い先行なのです。
2.先にマンションを売却する売り先行
先に今住んでいるマンションを売却して、その後に新しいマンションを購入するのが「売り先行」と呼ばれる方法です。
マンションの売却費用を新しいマンションの購入費用にあてられることから費用面では有利となります。
マンションを売却してしまうことから二重ローンのリスクもありません。
その一方で、マンションの引き渡し日をうまく調整しないと仮住まいを手配する必要があります。
このためには今住んでいるマンションの買主と、新しいマンションの売主、仲介の不動産業者などの協力が欠かせません。
3.業者買取
買い先行でも売り先行でもない第三の方法。それが業者買取です。
引き渡し日はある程度調整できるため、仮住まいを手配するリスクはありません。
二重ローンにもなりませんし、売却したマンションの代金を新しいマンションにあてることもできます。
問題は買取費用が安いことです。
業者買取はリフォームして再販売することを予定しています。
このため、どうしても安値で仕入れないと採算が取れないのです。
買い先行や売り先行のデメリットは解決できるものの、売却代金が安くなってしまうのが業者買取のデメリットとなります。
「こんなはずではなかった」マンション買い替えの失敗例3選
マンションの買い替えでは、ときにはうまく行かないこともあるもの。
そんな予定どおり行かなかったケースを集めてみました。
アパートや実家住まいからマンションを購入するよりも、マンションの買い替えはハードルが高いことがわかります。
マンション買い替えの失敗例は次の3点です。
- マンション価格を過大評価
- 売却が長期化してしまった
- ダブルローンで家計が苦しくなった
それぞれみていきましょう。
1.マンション価格を過大評価
マンションに限らず、モノの価格が相場や想定価格よりも高いと売れません。
特にマンションの場合は「これくらいの価値はあるはずだ」「この価格以上で売れてくれないと困る」といった所有者の事情や思い入れが価格に反映される場合があります。
それが適正な価格ならば問題ないのですが、マンションの価格を過大評価すると売れるものも売れなくなってしまうのです。
2.売却が長期化してしまった
価格が高くて売れないケースもありますが、人気のないマンションでも売却期間が長期化する場合があります。
人気のないエリアに建っている、築年数が経過してマンションの人気がなくなった、などの理由です。
売却が長期化すると買い替えの予定も狂ってしまい、計画変更を余儀なくされてしまいます。
3.ダブルローンで家計が苦しくなった
これは買い先行で新しいマンションに買い替えた場合です。
買い先行ではダブルローンのリスクが付きまといます。
短期間であれば耐えることができても、長期化すると家計にも大きな負担です。
残債の関係でマンションの売却価格を引き下げることができない場合などでは、状況はさらに悪くなります。
新しいマンションをすでに購入しているので後戻りもできません。
ダブルローンは買い先行での大きなリスクとなります。
買い替えで失敗しないための2つのポイント
買い替えで失敗しないためには、下記2つの時点での注意点を押さえることが必要です。
- マンションの売却時
- マンションの購入時
買い替えはマンションの売却と購入を短期間で行なわなければいけません。
ただでさえ複雑な不動産の取引。
それを2回もこなすのは容易ではありません。
関係者に事情を説明し、協力してもらう体制を作るのが大前提となります。
1.マンションの売却時の注意点3つ
まずは売却時の注意点です。
思い入れや資金の都合でどうしても高めの金額で売りに出さざるをえない場合もあります。
ただ、そこはある程度の相場が形成されているのがマンションの市場です。
相場に逆らっては売却期間が延びる、最悪の場合は売却できない場合もあります。
マンション売却時の注意点を3つにまとめてみました。
- 1-1.相場を知ること
- 1-2.リミットを決めよう
- 1-3.内覧はきちんと対応しよう
それぞれお話しします。
1-1.相場を知ること
マンションの購入を検討している人の多くはネットで情報を探しています。
不動産のポータルサイトをはじめ、どのマンションがいくらで売りに出されているか、どれくらいの水準で取引されているかを調べることは容易です。
当然、売りに出す側も相場を無視できません。
自分でも相場を知り、さらには不動産業者の意見も聴きながら相場を把握しましょう。
1-2.リミットを決めよう
売れない価格でいつまでも販売していても時間の無駄です。
場合によっては販売価格を引き下げることも必要です。
少し高めの価格で出しておき、しばらくしたら価格を引き下げる手法もよいでしょう。
引き下げられる下限の価格と売れなかったらいつごろ価格を引き下げるかを早い段階で決めておきましょう。
価格と期間のリミットを決めておけば、あせることが少なくなります。
1-3.内覧はきちんと対応しよう
マンションを売りに出していると、購入希望者から内覧の打診がきます。
こうした内覧の要望は積極的に応じましょう。
その際、できる限りきれいにしておくことはいうまでもありません。
空室であれば、ハウスクリーニングもおすすめです。
居住中でもできるだけきれいにしておいた方がイメージはよくなります。
2.マンションの購入時の注意点3つ
買い替え時のマンション購入は基本的には一般的なマンション購入の注意点と変わりません。
ただし、資金計画は買い替えを念頭に置いて作成すべきです。
また、購入と売却を同時並行で行なうこともあるため、どちらかがおろそかになってもいけません。
マンション購入時の注意点は以下の3点です。
- 2-1.資金計画はきちんと立てておこう
- 2-2.管理状況はしっかり確認しよう
- 2-3.新しい生活にマッチしているか確認しよう
どういうことか解説します。
2-1.資金計画はきちんと立てておこう
買い替えの場合、資金計画はよりしっかりと立てておきましょう。
新規にマンションを購入する場合でも資金計画はきちんと立てるべきです。
さらに増して、買い替えの場合は複数の不動産取引をする必要があります。
このため、金銭的にも時間的にも余裕をもった計画が必要です。
この資金計画の出来次第でその後の生活が左右されるといってもよいでしょう。
2-2.管理状況はしっかり確認しよう
これまで住んでいたマンションの売却、新しいマンションの購入と慣れないことをしていると、チェックしきれないこともでてきます。
新しいマンションの管理状態もそのひとつです。
中古マンションを購入する場合には、共用部分の管理状況、大規模修繕の状況、修繕積立金がどれくらい積み立てられているか、といった管理状況を確認するようにしましょう。
2-3.新しい生活にマッチしているか確認しよう
せっかく苦労して買い替えを断行しても、短期間でライフスタイルとマンションが合わなくなってしまっては意味がありません。
購入する前の段階で間取りや立地条件などが新しい生活にマッチしているかを確認する必要があります。
家族も含めてコンセンサスが取れるようにしましょう。
まとめ
ただでさえ大変なマンションの取引。買い替えは今住んでいるマンションの売却と新しいマンションの購入を両方行なう必要があります。
しかもそれはほぼ同時進行なのです。
それだけ買い替えは煩雑な取引といえます。
それでも周囲の協力やきちんとした計画があれば、やりきることは十分に可能です。
買い替えを完遂できるような環境作りから始めるとよいでしょう。
