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いつかは自宅のマンションを住み替えしようと思っていても、時間の経つのは早いものです。
子供の進学、転勤、生活環境の変化など、買い替えのタイミングはあったにも関わらずズルズル先延ばししてしまい、築30年を経過してしまった・・・という方も多いかもしれません。
でも、まだあきらめるのは早いです。
ある大手不動産ポータルサイトでのアンケート調査によると、築20年のマンションよりも、築30年のほうが早く売却できたというデータもあります。
それは、築年数が古いものであっても、買い手の中には以下のような特徴をアドバンテージと感じている人もいるからです。
- 手ごろな価格になっているため検討しやすい
- リノベーションで新築同様の見た目になる
- 不動産取得税や固定資産税が安くなっている
今回は築古のマンション、特に築30年以上のマンションの売却について考えてみましょう。
今まで売却をあきらめていた方は、このコラムをぜひ最後まで読んで、もう一度売却の検討をしてみるのもよいと思います。
また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。
今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？
それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。
一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。
もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。
具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。
たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？
適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」
と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。
本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。
「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」
と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。
1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。
昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
| 上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスが良く必ず利用しておきたい。 東急リバブル、住友不動産ステップ、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介＋、三菱地所の住まいリレーなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。 ソニーグループの技術を活用したAI査定と、原則「片手取引」を採用するエージェント制が特長。売却エージェントは買主側と兼務せず、戦略立案から広告出稿まで売主の利益最大化にフォーカス。首都圏・関西の主要都市に強い。対象エリアに物件があれば必ず使いたいサービス。 |
当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。
そのため、
といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。
※追記
SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。
どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。
HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒
SREリアルティで無料査定（首都圏/関西エリア）⇒
すまいValueで無料一括査定（大手6社に一括）⇒
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それでは解説をはじめていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
築30年以上のマンションを売却するきっかけ
築30年以上のマンションというと、新しい住まいへの引っ越しもおっくうになってきて売却をあきらめてしまいがちです。
しかし、マンション市場には築30年以上のものの売り出し案件も数多く存在します。売却のきっかけは、以下の3つの理由が多いようです。
売り時を逃したくなかった
中古マンションの売り時は、人生のうちにそれほど何回も来るものではありません。
不動産相場は上昇・下降を繰り返しますが、株式のように急激な上下があるわけではなく、5年、10年単位でゆっくりと上下します。
ここ数年はオリンピック準備に伴う不動産開発が進み、首都圏を中心にマンション価格が一気に上昇しました。
5年前後の間に都内平均で30％の上昇となっていることから、まさに売り時です。
この売り時を逃すと不動産相場は下降のサイクルに入るかもしれません。この売り時を逃すまいと築古のマンションでも思い切って売却している人が増えています。
維持費が高くなってきた
マンションは築年数を経るにしたがって、管理費や修繕積立金が高くなっていく傾向にあります。
特に、平成以前のマンションは管理組合や長期修繕計画がしっかりしていなかったために余計に維持費がかかってきます。
また、システムキッチンやユニットバス、給湯器など付属設備の交換時期が来るのも築20年から30年前後です。
このような費用が掛かってくるのであれば、いっそ売却したほうがいいと思う方も多いと聞きます。
生活環境を変えたかった
住み慣れた町・地域で生活するのは気持ちがよく、ずっとここに住んでいたいという気にさせます。
しかし、新築から30年も経過すると、街の様子も変わってきます。
なじみのスーパーが遠くなったり、新しい道路ができて騒音が気になったり、目の前に高い建物ができて日照や眺望が妨げられたりと、周辺環境は変化していきます。
また、周りが変わらなくても、自分が高齢者に近づくことで駅からの距離や商店街までの距離が遠く感じるようになったりすることもあるでしょう。
このような環境を変えたいということも、住み慣れたマンションを売却する大きな理由です。
なぜ築30年のマンションでも売れるのか
築30年のマンションは見た目にも老朽化しているために、売り出しても人気がないのではないかと思われがちです。
しかし、売却案件を見てみると、意外にも多くの築古マンションが売り出されていることに気づくとおもいます。
これは、築30年のマンションでも需要があることを示しています。
築古でも以下のような点にメリットを感じる人がいるからです。
価格がリーズナブルになっている
マンションは築年数が古いほど価格が下落していきます。
木造一戸建ては築20年で価値がなくなるといわれますが、マンションも築30年を超えると底値に近い価格になってきます。
外観や設備に古びた点がみられることは否めませんが、それを差し引いても価格の下落率が大きいために、築古のマンションを購入する人も多いのです。
リノベーションが楽しい
現在では床材やドア、システムキッチン、ユニットバス、壁材など、いろいろな建材や設備を選べるようになったために、北欧風のもので統一したり、シックで重厚感のあるものにしたりと思いのままです。
築古のマンションを検討している買主は、リノベーションをすることを前提に物件を探している場合も多く見かけます。
自分の好きなようにリノベーションしても物件価格が安ければ予算の範囲内で済みます。
自由度の高い、思い通りのリノベーションをしたいがために築古マンションを重点的に探している人もいるのです。
不動産取得税や固定資産税が安い
築古のマンション、特に築30年を超えているマンションは、不動産取得税や固定資産税・都市計画税などの税金が築浅のものよりもずっと安くすみます。
不動産取得税や固定資産税・都市計画税は、マンションの土地（敷地権）・家屋の固定資産税評価額をベースに決定されます。
土地の固定資産税はそれほど変わりませんが、家屋の固定資産税評価額は評価替えのたびに下がっていきます。
築30年ともなると、家屋部分の固定資産税評価額は新築時の半分以下になっているでしょう。
全体的にマンション相場が高騰している
冒頭で述べたように、ここ数年でマンションをはじめとする不動産の相場はかなり上昇しました。
最近では不動産相場は高止まり傾向にあり、マンションを買いたい側から見れば、広さやエリアについて妥協できなければ、築年数で妥協するしかないという状況になっています。
また、場合によっては、築30年以上のマンションをリノベーションしたほうが、築浅のマンションを購入するよりも出費が抑えられるということもあります。
したがって、購入者の視線が築古のマンションに向けられることも増えているのです。
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マンションの価格下落の傾向
築古のマンションを売却・購入するときには、中古マンションの価格下落の傾向を知っておくと売り時・買い時を判断する参考になります。
築年数を経るごとにマンションは老朽化していきますが、マンション価格の下落のスピードは一定ではないのです。
新築から築10年まで
新築から築10年までは比較的早いスピードで価格が落ちていきます。
これは、新築マンションの価格決定方法を中古マンションの相場形成の方法が異なることが大きくかかわっています。
新築のマンションは、土地価格、工事原価、販売経費、金融機関に支払う利息に加え、デベロッパーの利益が上乗せされて販売価格が決定されています。
この価格は、相場よりも10％から15％程度上乗せされた金額で売り出され（新築プレミアム）、買う側も新築というブランドに魅かれて購入します。
しかし新築から数年が経過し、いったん中古になってしまうと、数多くの中古マンションの販売競争の波にもまれることになります。
その中で新築プレミアムは失われ、中古相場に近づいていきます。
この価格のずれが大きいために、最初の10年では価格の下落幅が大きくなるのです。
築10年から築20年まで
築10年から築20年までは、価格相場は比較的緩やかに下落していきます。築15年であっても築20年であっても、躯体・設備の老朽化の度合いはそれほど変わりません。
そのために、同じような築年数のマンションのなかで少しでも立地のよいもの、住環境が良いものから売れていく傾向があります。
築20年から築30年以上
築20年から築30年まではさらに下落のスピードは緩やかになり、中古マンションの底値に近付いていきます。
築30年以上になってくると土地の価格割合が非常に高くなってくるために、マンション価格の総額としてはほとんど変わらなくなってきます。
これぐらい築年数が経過すると、補修やリノベーション費用がかさむために建物部分の価格は相当程度減額された価格で取引されています。
築30年以上のマンションを売却するときの注意点
築30年以上のマンションも、やり方次第では早期に売却することが可能です。
しかし、最近では築30年以上のマンションの売り物件も増えているために、同じような築年数のマンションの中で選んでもらう必要があります。
その時に、以下のような問題点があると不利になってしまいますので、売却期間を長めに見積もっておく必要があります。
耐震性に問題はないか
最近では大地震が全国各地で起こっているために、耐震性については厳しい目でチェックされます。
建築基準法やマンション建替法が何度も改正されていますが、これは耐震性の低いマンションを減らしていくことを狙いとしたものです。
今では少なくなりましたが、旧耐震基準のマンション（昭和56年6月以前に建築されたもの）については、耐震補強をしていても売却することは困難です。
自宅マンションがどの程度の耐震性を備えているかは事前にチェックしておきましょう。
管理費・修繕積立金の負担が大きくないか
特に築古のマンションに多く見かけられるのは、管理費・修繕費が当初の計画より余計にかかってしまい、何度も管理費・修繕積立金の値上げを繰り返しているケースです。
マンションの住人は気づかないかもしれませんが、周辺マンションの管理費・修繕積立金に比べて、これらが大幅に高くなってしまっているマンションも散見されます。
東日本大震災や大型台風などを経験し、多額の修繕費がかかってしまったというのはやむをえないのですが、管理費・修繕積立金が高い分、周りのマンションとの競争力は失われます。
住宅ローンが利用しにくいこともある
築古のマンションの場合には、住宅ローンの利用が制限される場合があります。
とくに、耐震基準を満たしていないマンションについては、ほとんど住宅ローンは利用できません。
また、築年数によっては、住宅ローンの返済期間を短縮しなければならない可能性があります。
返済期間が短いと、月々の返済額が高くなってしまうために、月々の返済だけで比べると築浅のマンションと同じ返済額になってしまうこともあります。
若い年代の人は月々の返済額で購入マンションを比較検討する傾向があるために、借り入れの返済期間の短縮は売却に不利になります。
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まとめ
築30年のマンションだと売れ残りのマンションという印象を持つ人もいるかもしれませんが、新着情報としてピックアップされるものも結構あります。
どうせ売れないだろうとあきらめずに、住み替えを考えているのであれば売却をチャレンジしてみる価値はあります。
その際には、インスペクション（建物状況調査）を依頼して所有マンションの耐震性老朽化の度合いを専門家に見てもらって報告書を提出してもらうと売り手・買い手ともに安心して取引ができます。
もしまだ売却の相談をしていないのであれば、気軽に一度、不動産屋さんに相談してみるとよいと思います。
