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不動産売却は人生の中でも何度もあるものではありません。
経験のある人でも、不動産業者に教えられたとおりにやっただけ、という人は多いものです。
不動産購入を経験していても不動産売却になると経験したことがない人もいます。
今回は不動産売却の流れについて調べてみました。
また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。
今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？
それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。
一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。
もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。
具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。
たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？
適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」
と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。
本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。
「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」
と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。
1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。
昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
| 上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスが良く必ず利用しておきたい。 東急リバブル、住友不動産ステップ、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介＋、三菱地所の住まいリレーなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。 ソニーグループの技術を活用したAI査定と、原則「片手取引」を採用するエージェント制が特長。売却エージェントは買主側と兼務せず、戦略立案から広告出稿まで売主の利益最大化にフォーカス。首都圏・関西の主要都市に強い。対象エリアに物件があれば必ず使いたいサービス。 |
当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。
そのため、
といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。
※追記
SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。
どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。
HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒
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それでは解説をはじめていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
不動産売却までの流れ
まず、不動産売却の基本的な流れは次のとおりです。
- 不動産業者選定
- 査定の依頼
- 媒介契約
- 不動産の販売活動
- 契約と引き渡し
不動産を購入する場合と同じような流れではあります。
異なる点で目立つのは、査定を依頼することです。
このほか、購入する場合では多くの人が行う住宅ローンの手続きはありません。
自分の物件であることから重要事項説明は受けない代わり、その作成に協力する必要があります。
各項目について注意点などをみていきましょう。
不動産業者選定の流れ
まずはパートナーとなる不動産業者を選ぶ必要があります。
不動産業者をどこにするかによって、その取引がスムーズに行くかが決まるといっても過言ではありません。
このため、その選定方法や注意点は多岐にわたります。
不動産業者を選定する6つの方法
まずは売却をサポートしてくれる不動産業者候補を選びます。
売却がスムーズにいくか、反対に時間がかかるかは、不動産業者選定にかかっています。不動産業者次第で不動産売却がうまくいくかが決まってくるのです。
不動産業者を選ぶ主な方法は以下の6つになります。
- 知っている不動産業者に依頼
- その不動産を購入した際の不動産業者に依頼
- 不動産ポータルサイトで探す
- 不動産一括査定サイトで探す
- 検索サイトで探す
- 不動産業者に直接連絡する
それぞれみていきましょう。
1.知っている不動産業者に依頼
顔見知りの不動産業者や、不動産業者に勤めている人がいたらその人に依頼するのもよいでしょう。
知り合いであれば話しやすい面はあります。ですが、その不動産業者が優秀かどうかは別問題です。
知り合いに頼んだはいいが、ちっとも売れなかった、ということもあります。
依頼する前にその不動産業者のことを調べてみましょう。
この点は他の方法と変わりありません。
2.その不動産を購入した際の不動産業者に依頼
新築のマンションや一戸建を購入した場合には、その購入時に仲介してくれた不動産業者や売主に相談することもあります。
その物件についてよく知っているのは、その物件を売った売主であり、仲介をした不動産業者です。
うまくすると買主候補を知っている可能性もあります。
〇〇マンションが売りに出されたら教えてほしい、といった声をかけられている可能性もあるのです。
3.不動産ポータルサイトで探す
「SUUMO」や「HOME’S」といった不動産ポータルサイトがいくつもあります。
どれもポータルサイトというくらいで多くの情報が掲載中です。
その中には不動産業者の名簿や一覧表もあります。
物件概要を見て売却しようとしている物件の近くで活動している不動産業者を探すことも可能です。
こうした不動産ポータルサイトを利用することもできます。
4.不動産一括査定サイトで探す
最近は不動産一括査定サイトがいくつもみられます。これらのサイトは一度の入力で複数の不動産業者に査定を依頼できることから便利なサイトです。
こうしたサイトの中には1,000を超える不動産業者が参加しているサイトもあります。
こうしたサイトでめぼしい不動産業者を見つけることも可能です。
エリアの関係で依頼できない業者もありますが、全国展開している大手不動産業者なら安心です。
5.検索サイトで探す
「Yahoo!」や「Google」といった検索サイトで「不動産」と入力するだけでもいくつもの不動産業者がヒットします。
「東京」や「関西」といったエリアを追加すればさらに絞り込むことも可能です。
今やどこの不動産業者でもネットでの集客に力をいれています。
検索サイトから各社のホームページを探すだけでも不動産業者を探せるのです。
6.不動産業者に直接連絡する
まちを歩けば、不動産業者の店舗や営業所、看板を見つけることができます。それらの業者は地元で活動している業者です。
連絡先はすぐに調べられるので電話をするなり、メールをするなりして連絡を取ってみましょう。
いきなり連絡するのは気が引けますが、不動産業者はそうしたことは慣れているので気にする必要はありません。
査定を依頼する際の3つの注意事項
不動産業者を選んだら、次は査定を依頼します。
査定は不動産売却にあたり、いくらくらいで売れるかの意見を聴くことです。
不動産業者が査定すればおよその価格水準はわかります。それでも中には相場とかけ離れた査定を出す業者もいるもの。
そうした業者への対処方法も含め、査定依頼の際の注意事項は次の3点です。
- 複数の不動産業者に依頼しよう
- あまりに高い査定額には要注意
- 査定の根拠を説明してもらおう
ひとつずつみていきましょう。
1.複数の不動産業者に依頼しよう
査定は複数の不動産業者に依頼しましょう。
その点では先ほどお話しした不動産一括査定サイトは便利です。
複数の不動産業者に査定を出してもらうことで比較をすることができます。
相場からかけ離れた査定を出せば、他の業者との比較でわかるのです。
このため、できれば3社以上に依頼するのが理想的といえます。
2.あまりに高い査定額には要注意
査定額は高いとうれしいもの。
それでもあまりに高い査定額は好ましくありません。
高い査定を出して契約をとり、媒介契約を締結後に販売価格を下げることを狙っている不動産業者もいるのです。
高い査定かどうかは、他の不動産業者との比較で調べます。
このためにも先ほどお話しした複数業者への査定依頼が必要なのです。
3.査定の根拠を説明してもらおう
査定を出してもらったらその根拠も確認してみましょう。
「昨年、この周辺で一戸建てが〇〇万円で売れたから、ここは××万円になる」といった根拠を教えてくれます。
不動産業者は価格を提示する際にはその根拠を提示する義務があるのです。
もし根拠が弱いと感じたら、その査定はあまり信頼できない可能性もあります。
査定額は単なる数字ではなく、きちんとした根拠に基づいていなければならないのです。
媒介契約する不動産業者の決定
査定結果を吟味したうえで、媒介契約を締結する不動産業者を決定します。
媒介契約は不動産業者側が専任媒介契約を希望することが多いものです。
そのまま専任媒介契約を締結しても構いませんし、最初は一般媒介契約にして複数の業者と媒介契約を締結する方法もあります。
実質的なスタートは媒介契約を締結してからです。
不動産業業者が物件情報を公開すると販売活動が始まります。
不動産業者の選定は不動産売却の成功率も左右するものです。
手間はかかるものの、しっかりと押さえておきましょう。
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不動産売却時の販売中の流れ3選
不動産売却を始めると、不動産業者と協力して販売活動を行うことになります。
その販売活動も漫然とやっているとなかなか売買は成立しません。
やはり、気を付けるべきことや注意すべきことがあるのです。
不動産売却のうち、販売中の流れの中での注意点は以下の3点になります。
- 内覧は積極的に受け入れよう
- 交渉は不動産業者の意見を聴きながらやろう
- 条件交渉は不動産業者を介して行うこと
詳しく説明します。
1.内覧は積極的に受け入れよう
物件に興味を持った買主が現れると、内覧を希望してきます。
大金を支払う不動産の購入ですから、中を見てみたいというのは当然の流れです。
内覧は積極的に受け入れましょう。
もし物件が空室なら、きちんと清掃をしてきれいにしておくべきです。
居住中だと、どうしても荷物などがあって雑然としてしまいます。
なるべくきれいに見えるように掃除や整頓をしておきましょう。
内覧の対応自体は不動産業者がしてくれます。
売主は質問があった際に答える程度でよいでしょう。
2.交渉は不動産業者の意見を聴きながらやろう
不動産の購入を検討していると、さまざまな条件が出てくるもの。
例えば価格をこれだけ下げてほしい、ここを修繕してほしい、といった要望です。
こうした交渉や要望は最終的には売主が受け入れるかどうか決定するものですが、この際に不動産業者の意見も聴くようにしましょう。
不動産業者は経験が豊富です。
こうした場合にはどのように対処すべきか心得ています。
3.条件交渉は不動産業者を介して行うこと
条件交渉は不動産業者を介して行った方が無難です。
内覧の際に売主と買主が直接交渉を始めてしまうことがありますが、あまり好ましくありません。
当事者が直接交渉すると、どうしても揉めてしまうことが多いからです。
これは利益が相反する関係の売主と買主が不用意に交渉してしまうことが原因と考えられます。
価格などのデリケートな交渉では、仲介である不動産業者でワンクッション置いたほうがスムーズにいくことが多いのです。
不動産売却時の契約までの流れ3選
売買が成立すると、次は契約の段階です。
その前に買主から買付証明書、売主から売渡承諾書を交付することもあります。
契約段階までくると不動産業者の主導で動くことが多く、売主は言われたことをやるイメージです。
不動産売却時の契約までの流れで注意すべき点は次の3点になります。
- 重要事項説明書の作成には協力しよう
- 測量や調査、修繕を要求されることも
- 契約の締結と手付金の授受
詳しくみていきましょう。
1.重要事項説明書の作成には協力しよう
不動産業者は契約の前に買主に対して重要事項説明をしなければなりません。
この重要事項説明は物件の詳細な事項を説明する必要があります。
このため、売主の協力なしでは重要事項説明はできないのです。
売主の義務として、この重要事項説明にはできるだけ協力しましょう。
とはいえ、難しいことはありません。
修繕の履歴や購入時の書類など、不動産業者が求める資料は提供などが主になります。
2.測量や調査、修繕を要求されることも
契約から引き渡しまでの間に買主からの要望で売主が動かなくてはならない場合もあります。
インスペクションのような調査、修繕などです。
一戸建住宅だと土地の測量を求められることもあります。
これは条件交渉段階で合意して契約書にも記載される事項です。
合意した事項についてはきちんと行いましょう。
3.契約の締結と手付金の授受
最後は契約書の調印と手付金の授受です。
契約書の調印は売主と買主が顔をあわせて行う場合もあります。
また、顔をあわせずに不動産業者が売主と買主の双方に出向いて調印してもらうやり方もあり、これが持ち回りです。
住宅ローンを利用する場合には手付金の授受もこのタイミングとなります。
契約はあっという間に終わることあり、大きな契約の実感がわかないこともあるのです。
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不動産売却時の引き渡しの流れ4選
長い時間をかけてきた不動産売却も引き渡しが最終工程です。
ここまでくると、あとは融資の実行や残代金の支払い等の手続きがほとんどとなってきます。
セレモニー的な要素も強くなってくるものの、重要なやり取りも多くあるものです。
引き渡しの流れで重要なものは以下の4点となります。
- 融資の実行と残代金の支払い
- カギや重要書類の引き渡し
- 付帯費用の支払いと受け取り
- 登記手続
それぞれみていきましょう。
1.融資の実行と残代金の支払い
引き渡し当日には、金融機関から融資の実行を買主が受けます。
この融資額がすぐに売主に振り込まれるのです。
これが残代金の支払いにあたります。
かつては日によって時間がかかりましたが、今では月末や年度末の特別な日でないかぎりはスムーズにできるようになりました。
売主としては、自分の口座に残代金が振り込まれるのを待っていればよいのです。
2.カギや重要書類の引き渡し
このあたりは引き渡しの担当者の仕切り方によって順序は前後するものの、カギや重要書類の引き渡しも行われます。
カギはスペアキーも含めてあるものはすべて引き渡しましょう。
重要書類はマンションであれば管理規約などが代表的です。
3.付帯費用の支払いと受け取り
仲介手数料などの支払いも引き渡し時です。
これも不動産業者によっては、契約時に半額支払うこともあります。
このほかに行われるのが固定資産税などの精算です。
これらの支払いは残代金の支払いと同時に行われる場合もあります。
残代金以外にも何十万円というお金がわずかな間にやりとりされるのです。
4.登記手続
最後は登記手続です。
司法書士は引き渡しの場所に控えていますが、しばらくは何もしません。
すべての支払いや手続きを見届けてから登記手続に入るのです。
本人確認をはじめ、書類の確認を済ませ、登記の説明をします。
書類がすべて揃っていることを確認すると、法務局で登記をするのです。
最近はオンラインでも登記ができます。
登記の手続きが終わると、引き渡しも完了です。晴れて長かった不動産売却が終了します。
まとめ
不動産を購入したことはあっても、売却までしたことのある人はそれほど多くありません。
当たり前ですが、不動産を所有していないと売却はできないからです。
不動産の売却は購入の場合と似ている点もあります。ただ、立場が違えばやることや気になる点も異なるもの。
不動産売却の機会があれば、その基本的な流れを押さえておきましょう。
