promotion
身近な人が亡くなることは悲しいことであると同時に、家族にとって大きな影響を与えます。
その中には経済的な側面も。代表的なものが相続です。
相続税がかかる人は人口のおよそ5％程度といわれています。
ですが、相続財産があってそれを売却しないといけない人は、相続税のかかる人よりもずっと多いのです。
ここでは、相続不動産の売却について考えていきます。
相続不動産は売却自体よりのその前後の手続きや意思形成に手間がかかるのです。
また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。
今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？
それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。
一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。
もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。
具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。
たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？
適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」
と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。
本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。
「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」
と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。
1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。
昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
| 上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスが良く必ず利用しておきたい。 東急リバブル、住友不動産ステップ、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介＋、三菱地所の住まいリレーなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。 ソニーグループの技術を活用したAI査定と、原則「片手取引」を採用するエージェント制が特長。売却エージェントは買主側と兼務せず、戦略立案から広告出稿まで売主の利益最大化にフォーカス。首都圏・関西の主要都市に強い。対象エリアに物件があれば必ず使いたいサービス。 |
当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。
そのため、
といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。
※追記
SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。
どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。
HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒
SREリアルティで無料査定（首都圏/関西エリア）⇒
すまいValueで無料一括査定（大手6社に一括）⇒
イエウールで無料一括査定⇒
それでは解説をはじめていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
一般の売却と相続不動産の売却が異なる3つのポイント
相続があろうとなかろうと、売却する不動産の性質や内容が変わることはありません。
問題は相続があることによって、手続きや手間が増えることなのです。
相続人という利害関係者の存在、相続の期限をはじめ、税金も一般のものとは異なります。
一般の売却と相続不動産の売却が異なるポイントは以下の3つです。
- 相続人の存在
- 相続には申告期限がある
- 税金が一般の売却よりも複雑
それぞれみていきましょう。
1.相続人の存在
単独所有の不動産であれば、所有者の意思次第で売却することが可能です。
ですが、相続不動産はそうはいきません。
もちろん、相続人がひとりということはありえます。
ただ、相続人は複数いることはよくあることなのです。
相続人全員の合意なくして相続不動産は売却することはできません。
相続人間の人間関係次第ではこの合意形成もできない場合があるのです。
2.相続には申告期限がある
相続は、相続が発生したと知った日から10カ月以内に申告する必要があります。
相続にはタイムリミットがあるのです。
この10カ月という期間、長いようで短いもの。
四十九日法要が死亡から1カ月半から2カ月後に行われることを考えると、そこから約8カ月しかありません。
期間延長の手続きはあるものの、相続は時間との戦いでもあるのです。
3.税金が一般の売却よりも複雑
一般の不動産売却は利益が出たとしても譲渡所得税について考えれば済みます。
相続不動産の場合はこれに加えて相続税も対象です。
相続税にも各種の特例があり、とても複雑になっています。
相続税法は専門家でも難しいもの。
ましてや一般の人がきちんと理解するには相当な努力が必要です。
相続とは、税金をはじめとする制度との戦いでもあります。
相続不動産売却の流れ
相続不動産の売却の場合、相続人の誰かが単独で相続する場合と、相続不動産を売却してその代金を相続人で分ける場合では、手続きが異なってきます。
いずれの場合も遺産分割協議を行うことは必要です。
単独で相続するパターンと相続人で売却代金を分け合うパターンの違いをみていきましょう。
単独で相続する場合の相続不動産の売却3ステップ
例えば相続不動産を兄弟の誰かが単独で相続する場合はこちらに該当します。長男が不動産を相続するのは今でもよくある話です。
この単独で相続する場合は、一般の売却に近いかたちで売却手続きができます。
そのステップは以下の3つになります。
- 遺産分割協議を行う
- 相続登記をする
- 相続不動産の売却
各ステップをみていきましょう。
1.遺産分割協議を行う
まずは遺産分割協議です。相続人の誰が不動産を相続するかを決定します。
相続人のうち、ある人が不動産を相続したら、他の財産、例えば現金は別の誰かが相続する、といった具合に決めていくのです。
ここで不公平がないようにしなければなりません。
相続でも気を使うステップのひとつがこの遺産分割協議になります。
2.相続登記をする
遺産分けが決まったら、それを登記することになります。
遺産分割協議書を作成し、税務署に提出です。
それと並行して不動産は登記の準備もしなければなりません。
これが相続登記です。
相続登記自体は司法書士に依頼すれば滞りなく登記してくれます。
司法書士の指示に従って書類を集めておきましょう。
3.相続不動産の売却
相続登記をして所有権が相続人に移転すれば、誰はばかることなく相続不動産を売却できます。
ここから先は一般の不動産売却と同じです。
相続不動産だからといって何か特別なことや制約があるわけではありません。
まっさらな不動産として売却することができるのです。
換価分割のための相続不動産の売却3ステップ
換価分割とは相続不動産をお金に換えてしまい、そのお金をもって相続不動産を分割することです。
不動産を多くの人で共有することは管理や処分が煩雑になることからおすすめできません。
それなら売却してお金を分けたほうがよい。
そう考える人もいるのです。
換価分割のための相続不動産の売却は、先ほどの単独で相続する場合と基本的には同じような流れとなります。
ただし、いくつか異なる点があるのです。
- 遺産分割協議を行う
- 相続登記と売却
- 現金の分割
それぞれみていきましょう。
1.遺産分割協議を行う
遺産分割協議は基本的に単独で相続する場合と同じです。
ここでももちろん、誰がどのような割合で相続するかを決めておく必要があります。
この段階では、相続不動産がいくらで売却できるかは決まっていません。
割合で決めるか、他の財産も含めての調整が必要となります。
2.相続登記と売却
遺産分割協議後行うのが相続登記です。
この段階では、便宜的に代表者が登記する場合と、相続人が持分に応じて登記する場合があります。
信頼できる代表者が要る場合には、代表者が登記したほうが手続は簡便です。
もし足並みが揃わない場合には、持分に応じて登記もできます。
いずれの方法でも売却をするには、相続登記が必要なのです。
3.現金の分割
最後に現金の分割です。
分割の割合はあらかじめ決めておきます。
不動産を共有するのとはことなり、換価分割は持分にしたがってきちんと分割することが可能です。
物件にもよりますが、あまり利用しない不動産の場合は、所有しているよりも換価分割を前提に売却したほうがスムーズに処理できます。
HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒SRE不動産の無料査定⇒（対象エリアに物件がある方は◎）⇒
すまいValueで無料一括査定（都心部の人向け）⇒
イエウールで無料一括査定（地方の人向け）⇒
相続不動産を売却する際の7つの注意点
ただでさえ、多くの人は不動産の売却に不慣れです。
それに加えて相続という、特殊な状況下で売却をしなければなりません。
そこには時間との戦いもあれば、法律や税制の壁もあります。
何より、身内ではあるけれども、争族になりかねない相手もいるのです。
このような状況下では通常の売却とは違った注意点もいくつかあります。それは以下の7点です。
- まずは団体信用生命保険をチェック
- 不動産業者にも相続である旨伝えよう
- 相続不動産を売却した場合の税金の特例や特別控除をチェック
- 相続登記は必ず行うこと
- 不明な点は税理士や税務署に相談
- 相続で損をしないようにしよう
- 相続で「争族」を生まないようにしよう
1.まずは団体信用生命保険をチェック
団体信用生命保険、通称「団信」は住宅ローンや不動産投資ローンを組んだ場合に加入する保険です。
ローンを借りている人が死亡すると、団信がローンを肩代わりして返済してくれます。
まず相続が発生したら、団信に加入しているかを確認しましょう。
ローンを団信が返済してくれるなら、その分負債が減ります。
負担のない相続不動産を手に入れることができるのです。
2.不動産業者にも相続である旨伝えよう
先ほどもお話ししたように、相続税の申告には期限があります。
場合によっては、その期限までに相続不動産を売却しなければならないのです。
そのことは仲介に入る不動産業者にも話しておきましょう。
不動産業者もそのあたりは心得ていて、早めの売却をこころがけてくれます。
3.相続不動産を売却した場合の税金の特例や特別控除をチェック
相続不動産を売却すると、一般的な所得税のほかにも相続税が絡んできます。
相続税を支払った場合には、3年以内であればその相続税額を取得費に加算することが可能です。
相続人が住んでいないなどの一定の要件を満たせば、3,000万円の特別控除を受けることもできます。
こうした税制は毎年のように変わるため、相続発生後にチェックが必要です。
4.相続登記は必ず行うこと
今の制度では登記は義務ではありません。
このため、相続登記や所有権移転登記が行なわれていない不動産も数多くあります。
この結果、所有者が不明となり売るに売れない、利用したくてもできない不動産が発生しているのです。
そうでなくとも、登記をしておかないと所有権を主張できません。
たとえお金がかかったとしても相続登記は必ずしておきましょう。
5.不明な点は税理士や税務署に相談
相続は一筋縄ではいかないものです。
税務のプロである税理士でも日々勉強していないとついていけなくなります。
相続をしたことのない人に、きちんとやりなさい、といってもそれは無理な話です。
相続手続を進めていくと、不明な点や自信のないポイントが出てきます。
こうした不明な点は税理士や税務署に遠慮なく相談しましょう。
税理士を頼むとそれなりの費用はかかりますが、専門家に一任したほうが安心です。
6.相続で損をしないようにしよう
相続は多額のお金がかかる場合もあります。
建て替えたり、代表して支払ったりといったこともあるもの。
こうした費用を精算しないと持ち出しがどんどん膨れ上がってしまいます。
相続はマイナスの財産が含まれることもありますが、基本的には財産を譲り受ける行為です。
相続をすることによって損をすることのないようにしましょう。
7.相続で「争族」を生まないようにしよう
相続はお金が絡む手続です。
それまでは仲のよかった家族が相続をきっかけに仲が悪くなることもあります。
これが争う家族、「争族」です。争族となると、まとまるものもまとまらなくなります。
将来的にも禍根を残すことにもなるのです。
相続で「争族」を生み出すことなく、穏便に進められるようにしましょう。
HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒SRE不動産の無料査定⇒（対象エリアに物件がある方は◎）⇒
すまいValueで無料一括査定（都心部の人向け）⇒
イエウールで無料一括査定（地方の人向け）⇒
まとめ
不動産売却は人生で何度も行なうものではありません。
相続が絡むものとなると、さらに少なくなります。
不動産売却と相続、それぞれが複雑なものをほぼ同時にするのですから、相続不動産の売却はレベルの高い売却のひとつです。
ひとりではできないことでも、税理士などの専門家や相続に強い不動産業者の協力があれば売却できます。
こうしたサポートしてくれるパートナーを見つけ、相続不動産の売却を乗り切りましょう。
