不動産売却に必要な譲渡所得税とは？知らなきゃ損する簡単3ステップの計算方法や申告方法まで徹底解説！

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不動産を売却するときにかかる税金として譲渡所得（譲渡所得税）があります。

売却時に何か税金がかかることは知っていても、この譲渡所得税がどのくらいの金額になるのか想像つかないという人も多いですよね。

しかし譲渡所得税の仕組を理解していないと多くの税金を支払い、損をしてしまう可能性もあるのです。

本記事では譲渡所得税の計算方法や申告方法についてわかりやすく解説していきます。

あらかじめ譲渡所得の金額や手続きを把握しておくことで、失敗しない不動産売却ができるため、こちらで勉強しておきましょう。

また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？

それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？

適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。

そのため、

• 首都圏/関西の対象エリア（東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良）・・・「HOME4U」と「SREリアルティ」を併用
• 上記以外のエリア・・・「HOME4U」と「すまいValue」を併用

といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

※追記

SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。

どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒
SREリアルティで無料査定（首都圏/関西エリア）⇒
すまいValueで無料一括査定（大手6社に一括）⇒
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それでは解説をはじめていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

不動産売却時にかかる税金とは

不動産売却時には譲渡所得税がかかります。

不動産を売却して手に入れたお金は「収入」であり所得です。

そして所得には基本的に税金がかかります。

例えば不動産売却時のお金や、不動産の賃貸収入、宝くじの懸賞金などは全て所得となるため、それぞれに適した税金がかかるシステムとなっています。

ただし、不動産売却時の場合はただ売却価格に税金がかかるわけではなく、利益となった部分に対してのみ税金がかかるのです。

また、様々な控除が設けられているため、売却益そのものが譲渡所得となるわけではないのも特徴です。

譲渡所得（譲渡所得税）とは何？

譲渡所得とは不動産売却時の売却価格から、購入時の費用や売却時の諸費用、そして特別控除などを差し引いた金額に対してかかる税金です。

そのため、売却時に高く売れたからといって、売却価格すべてに対して税金がかかるわけではありません。

こちらで譲渡所得がどんなケースの時に発生するのか、そして税率はいくらなのかについて説明します。

譲渡所得（譲渡所得税）はどんな時にかかる？

譲渡所得は売却価格から購入時の価格や購入時と売却時にかかった諸費用を差し引いた金額に対してかかる税金です。

そのため譲渡所得がかかるケースとは、前提として購入時よりも高い価格で売却されたケースを指します。

例えば、購入時に2,000万円だったマンションが値上がりして、3,000万円で売れた場合は譲渡所得が発生する可能性があります。

購入時と売却時の諸費用が合わせて300万円程だとした場合の計算式は以下のようになるからです。

3,000万円－2,000万円－300万円＝700万円

売却価格3,000万円から購入価格2,000万円、そして諸費用の300万円を差し引くと700万円の利益がでていることになります。

そしてこの700万円に対して譲渡所得税がかかるというシステムです。

譲渡所得（譲渡所得税）の税率は所有期間で変わる！

譲渡所得税の税率については、物件を所有していた期間によって変わります。

物件を所有していた期間が5年超えなのか5年以下なのかで譲渡所得の種別が変わるからです。

譲渡所得税の計算をする際には必ず所有期間を把握する必要があるのです。

譲渡所得（譲渡所得税）を簡単3ステップで計算！

譲渡所得税の計算式はこうなります。

譲渡所得税を計算するためには課税譲渡所得から計算する必要があります。

そして課税譲渡所得を求めるためにはまず譲渡所得から計算しなければなりません。

しかし順番通りに進めていけば難しい計算ではないので、こちらで3つのステップにわけて説明します。

①譲渡所得を計算

まずは譲渡所得を求めます。

譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用

譲渡所得を計算する際には、売却価格と購入価格、そして売却時と購入時にかかった諸費用が必要となります。

取得費の内訳とは？

譲渡所得の計算に必要な取得費とは購入代金や建築代金などを指し、主に以下の代金が含まれます。

• 購入代金
• 建築代金
• 購入時の印紙代や登記費用
• 測量費や整地費用
• 借入金利子
• 設備費や改良費
• 仲介手数料

取得費とは購入時の物件価格だけではなく、購入時の設備費用や測量費用などを合わせた総合的な費用となっています。

取得費は減価償却をする必要がある

取得費を求める際には購入代金から減価償却費を差し引く必要があります。

減価償却とは簡単に言うと年月によって建物の価値が下がる分を差し引く作業のことです。

減価償却費の計算式はこちらです。

減価償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数

建物の構造によって償却率が以下のように変わります。

非事業用不動産

事業用不動産

例えば鉄骨鉄筋コンクリート造の居住用に使っていたマンションで、建物価格が3,000万円、築10年の建物で減価償却を計算する場合はこうなります。

減価償却費＝3,000万円×0.9×0.015×10年＝405万円

ただし注意したいのが、建物価格についてです。

マンションや土地建物を一括で買った場合、土地価格と建物価格が合わさった金額が売買金額となっているため、消費税などから逆算して建物価格を切り離して計算する必要があります。

分からない場合は不動産会社に相談すれば教えてくれます。

取得費が不明な場合はどうする？

取得費を計算しようとしても、購入時の領収書などを無くしてしまい金額がわからない場合があります。

しかし取得費が不明な場合には、概算で取得費を置き換えることが可能です。

取得費を概算で計算する場合は「概算取得費」といい、売却価格の5%とすることができます。

実際の購入代金を用いて取得費を計算する方法を「実額取得費」といいますが、取得費が不明でなくても、概算取得費が実額取得費を上回る場合は概算取得費を選ぶことも可能です。

譲渡費用に含まれるもの・含まれないもの

譲渡所得の計算時に必要な譲渡費用に含まれるもの・含まれないものは以下の通りです。

譲渡費用に含まれるもの

• 仲介手数料
• 契約書の収入印紙代
• 登記費用
• 測量費
• 不動産鑑定費用
• 立ち退き費用
• 建物解体費用
• 不動産売買での違約金

譲渡費用に含まれないもの

• 引っ越し費用
• 固定資産税
• 税理士費用
• ハウスクリーニング費用
• リフォーム費用

登記費用などはケースによって含まれない場合もあるので、税理士等専門家へ一度確認したほうが確実です。

※参考：国税庁「タックスアンサー」内「譲渡費用となるもの」

②課税譲渡所得を計算

次に課税譲渡所得を計算します。

課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除

課税譲渡所得は先ほど求めた譲渡所得から特別控除を差し引きます。

特別控除には代表的な「3,000万円特別控除」というものがあります。

3,000万円特別控除って何？

3,000万円特別控除とは一定の条件を満たすことで、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる制度です。

つまり3,000万円以下の利益であれば、かかる税金をゼロ円にすることができます。

3,000万円特別控除を利用するための主な条件はこちらです。

• 居住用物件である（別荘などではない）
• 空き家になってから3年後の12月31日までの売却
• 前年や前々年に3,000万円特別控除や他の特例を利用していない
• 売る相手が家族や親族といった特別な相手ではない

他にも条件があるので、こちらを参照しておきましょう。※

※参照　国税庁「タックスアンサー」内「マイホームを売ったときの特例」

③譲渡所得税を計算

上記で計算した課税譲渡所得から、譲渡所得税を計算します。

譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率

ここでの税率は不動産の所有期間によってかわります。

仮に所有期間が5年超えだった場合は、長期譲渡所得となり税率は20.315％となります。

譲渡所得の計算シミュレーション！

譲渡所得の計算シミュレーションを実際にしてみましょう。

以下の条件を用いて計算してみます。

• 購入当初4,000万円
• 売却価格5,000万円
• 築10年（所有期間8年）
• 鉄骨鉄筋コンクリート造
• 諸費用400万円

まず譲渡所得を求めます。

譲渡所得を求めるためには減価償却費を求める必要があるので、上記で説明した構造ごとの数値を用います。

減価償却費＝建物の取得価額×0.9×経過年数

減価償却費＝4,000万円×0.9×0.015×10年＝540 万円

譲渡所得＝収入金額―取得費―諸費用なので、上記の金額を当てはめると以下のようになります。

譲渡所得＝5,000万円－（4,000万円－540万円）－400万円＝60万円

次に課税譲渡所得を求めます。

課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除

3,000万円特別控除が利用できないとすると、課税譲渡所得は60万円です。

最後に譲渡所得税を求めます。

所有期間は8年なので長期譲渡所得となります。

譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率

譲渡所得＝60万円×20.315％＝121,890円

したがってかかる譲渡所得税は121,890円となります。

しかし上記の計算式を見ていただくとわかるように、3,000万円特別控除が利用できればマイホームの売却時にかかる譲渡所得税はかからないケースが多くなります。

譲渡所得（譲渡所得税）を安くする3つの方法！

譲渡所得税を安くするための方法がこちらです。

• 3,000万円特別控除を利用する
• 所有期間が10年超の場合の特別控除を利用する
• 買い換え時には特例を利用できる！

3,000万円特別控除を利用する

3,000万円特別控除を利用することで、譲渡所得をゼロ円にできる可能性が高まります。

ただしマイホームの売却であることや、直近で他の特別控除や特例を利用していないことが条件となるため、あらかじめ該当するかどうかをよく確認しておきましょう。

所有期間が10年超の場合の特例を利用する

所有期間が10年を超えている場合には、特例を受けることができます。

課税所得が6,000万円以下と6,000万円超えの部分、それぞれの税率が軽減されます。

所有期間が10年超えの場合の特例を利用することで、課税所得6,000万円以下の部分が6％近く安くなります。

ただし、所有期間以外にも前年や前々年に同じ特例を受けていないこと、他の特例との併用ができないことなどが条件となるため、事前によく要件を確認するようにしましょう。

買い換え時には特例を利用できる！

マイホームを買い換える際には、買い替え特例を利用することができます。

買い換え特例を利用できればマイホーム売却時の譲渡所得税を繰り延べして、次回売却時まで先送りすることができるのです。

買い替え時には売却や購入の諸費用がかかるため、費用負担が大きくなります。

しかし買い替え特例を使えば今譲渡所得税を払わずに、次回に繰り延べすることで買い換え時の負担を減らすことができるのです。

買い換え特例の主な要件はこちらです。

• マイホームの売却であること
• 所有期間や売主の居住期間が10年以上であること
• 買い換え先の床面積が50㎡以上の物件
• 買い換え先の値段が売却価格よりも高い

他にも条件があるので、こちらを参照してください。

※国税庁「タックスアンサー」内「特定のマイホームを買い換えたときの特例」

譲渡所得がマイナスの時のお得な方法

譲渡所得がマイナスで損失がでてしまっている場合には、譲渡損失を繰り越し控除することができます。

譲渡損失に対しては住民税や所得税はかかりませんが、損失分を他の所得と相殺することができ、売却年だけでなく合計4年間もの間繰り越し控除することができるのです。

例えば、2015年に自宅マンションを売却して譲渡損失が出た場合、2019年まで損失を繰り越しすることができ、他の所得と相殺して税金を減らすことが可能となります。

親族などへの譲渡でないことや所有期間が5年を超えるなどの条件があります。

※国税庁「タックスアンサー」内「不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」

特別控除利用時に気を付けるべき2つの注意点！

譲渡所得を計算する際にとても役立つのが特別控除ですが、利用時には2つの注意点があります。

• ローン控除との併用はできない
• 所有期間に注意！

ローン控除との併用はできない

不動産売却時に3,000万円特別控除を利用する場合は、ローン控除との併用ができません。

つまり買い替え先の新居を住宅ローンで購入する場合に注意が必要です。

買い換え先の住宅ローンでローン控除を利用する場合は、3,000万円特別控除を利用することができないからです。

買い換えの場合はローン控除と3,000万円控除どちらを利用したほうが安くなるのか、よく計算してから利用するのがいいでしょう。

所有期間に注意！

10年超えの所有期間の場合に受けられる特例や、譲渡所得税の税率に大きく関わる物件の「所有期間」には注意しましょう。

単純に売買契約時から売却時までの期間が所有期間とはならないからです。

例えば2013年4月に購入したマンションを2023年5月に売却する場合、所有期間は10年以下となります。

所有期間の終わりは売却時ではなく、売却した年の1月1日時点とみなされるからです。

つまりこのケースの場合は所有期間の終わりは2023年の1月1日となり、所有期間は9年と9カ月となります。

5年や10年ぎりぎりの所有期間だと思う人は、売却した年の1月1日時点で換算して計算するようにしましょう。

譲渡所得（譲渡所得税）は確定申告が必要？

譲渡所得については原則確定申告が必要となります。

会社員の方は給与にかかる税金等を個人に代わって会社が納めてくれますが、譲渡所得は給与以外の所得となるため税金の申告が必要だからです。

確定申告とは1月1日～12月31日までにかかった税金を計算して、納税するための手続きです。

不動産売却時に譲渡所得がある場合は税金を計算して、確定申告をする必要があります。

確定申告が不要なケースとは？

確定申告が不要なケースとは、譲渡所得が発生せずに損失が出た場合です。

不動産売却時に損失が発生している場合は税金が発生しないため、確定申告も不要となります。

ただし、損失分を繰り越して別の税金の控除に充てることもできるので、確定申告は損失が出ていたとしてもしておくとお得になる場合があります。

税金還付という言葉を聞いたことがある人もいるかもしれませんが、確定申告をすることにより支払った税金がいくらか戻ってくる可能性もあるのです。

利益が出た場合も、損失が出た場合でも確定申告をしておくのがおすすめです。

譲渡所得（譲渡所得税）の確定申告方法を3ステップで解説

譲渡所得の確定申告方法を3つのステップで解説していきます。

①必要書類を用意する

確定申告時にはまず必要書類を用意することから始めます。

必要書類には自分で用意する書類と、税務署で用意する書類があります。

まずは自分で用意する書類がこちらです。

• 不動産売買契約書（写し）
• 仲介手数料の領収書（写し）
• 登記簿謄本（全部事項証明書）

税務署で用意する書類がこちらです。

• 確定申告書第一表、第二表（B様式）
• 申告書第三表
• 譲渡所得の内訳書

税務署で用意する書類は国税庁のホームページからでもダウンロードすることが可能です。

また、登記簿謄本もオンラインで取得することができます。※

※国税庁「確定申告期に多いお問い合わせ事項Q&A」内「申告書用紙」

※登記・供託オンライン申請システム

②確定申告書を作成

確定申告書の作成については税務署のホームページ、もしくは無料相談会を利用するのがおすすめです。

確定申告の時期になると税理士が無料で相談会などを実施していますので、各自治体や行政のホームページ上でお知らせがあります。

参考：国税庁「所得税」内「確定申告書の記載例」

③確定申告書を提出

確定申告書の作成と必要書類の準備が終わったら、最寄りの税務署に確定申告書を提出します。

確定申告書の提出方法は3通りあります。

• 直接税務署に提出する
• 郵送で提出する
• e-taxで提出する

郵送やオンライン上でも確定申告書を提出することはできますが、初めての場合はわからないことが多いので直接税務署に提出して質問や相談するのがおすすめです。

不動産売却時に失敗しないための不動産会社選び

不動産売却時に失敗しないためには不動産会社選びが大切です。

特に売却時の税金については、不動産会社の担当者に知識がないと大きく損をしてしまう可能性があるからです。

不動産会社を適当に決めるのではなく、知識や経験豊富な担当者がいる信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

不動産売却時にかかる税金は時に大きな負担となります。

しかし、特別控除や特例をうまく活用することで、支払うべき金額を大きく下げることも可能です。

ただし、税金については専門的な知識が必要となるため、必ず税理士などの専門家にあらかじめ相談するようにしましょう。

信頼できる不動産会社であればつながりのある税理士の先生を紹介してくれます。

不動産会社選びを適当にせず、安心して売却を任せられる会社を選びましょう。