所有権移転登記とは？不動産相続も安心！プロが教える費用と方法【2026】

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不動産売買時や相続の時に発生する登記が所有権移転登記です。

しかし大抵は所有権登記といわれてもどんな登記なのか、そして費用がいくらかかるかなどわからないことが多いですよね。

本記事では所有権登記が一体どういう意味を持つのか、そして費用の相場や自分で所有権登記をする流れや注意点について説明します。

本記事で学んで、所有権登記を失敗せずに賢く済ませましょう。

また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？

それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？

適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。

そのため、

• 首都圏/関西の対象エリア（東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良）・・・「HOME4U」と「SREリアルティ」を併用
• 上記以外のエリア・・・「HOME4U」と「すまいValue」を併用

といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

※追記

SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。

どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒
SREリアルティで無料査定（首都圏/関西エリア）⇒
すまいValueで無料一括査定（大手6社に一括）⇒
イエウールで無料一括査定⇒
それでは解説をはじめていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

所有権移転登記って何？

所有権移転登記とは、簡単に言うと不動産の所有者が変わった時にする登記手続きのことです。

不動産の所有者が変わったことを法務局にて手続きをして、公的に証明することを指します。

法務局とは、法務省の管轄で不動産の所有者などの情報管理をする場所です。

例えば、中古不動産を購入した場合などは所有者が変わるので、所有権移転登記をする必要があります。

また、相続で親から不動産を引き継ぐ場合も名義が変わりますので、所有権移転登記が必要となるのです。

所有権移転登記とは不動産の所有者を変更する手続きと覚えておきましょう。

所有権移転登記をしないとどうなる？

所有権移転登記をしないと、住宅ローンの借入ができない、売却ができない、物件を購入できないなどの問題が起きます。

公的に所有者であることが証明できないため、不動産に関する手続きが滞る可能性があるからです。

例えば、親の不動産を相続したのに所有権移転登記をしていないと、所有者が親のままになっているため売却することができません。

また、不動産を購入したのに所有権移転登記をしていないと、悪徳業者が勝手に他の人に販売して所有権移転登記をしてしまう可能性もあるのです。

特に購入時には購入した事実よりも誰が早く登記をしたかが重視されてしまうので、所有権移転登記を他の人に先にされるとお金を支払ったのに家が買えないというトラブルにもなりかねません。

所有者が変わった際はすみやかに所有権移転登記をするということを覚えておきましょう。

所有権移転登記は誰がするものなのか？

所有権移転登記は所有権を得た人が行うことになります。

不動産売買でいえば買主が行い、相続であれば相続した人がすることになるのです。

しかし、厳密にいえば所有権を渡した人と、所有権を手に入れた人が共同で行います。

例えば不動産売買であれば売主が所有権を失い、買主が所有権を手に入れますが、双方が書類に記入して押印することで、登記申請が可能となります。

原則所有権を手に入れた人が登記申請をすると覚えておきましょう。

所有権移転登記はどんな時に必要？4つのケース！

所有権移転登記が必要な時について、こちらで4つのケースを説明します。

売買するとき

不動産を売買するときには、売主から買主へと所有権移転登記が必要となります。

買主が手続きをして、所有権を売主から買主名義に変える必要があるからです。

例えば、不動産売買時に買主が所有権移転登記を行わないと、他の第三者に勝手に登記されてしまう可能性があります。

他の人に登記されてしまうと、お金を払ったのに家が他人の名義となってしまうのです。

不動売買時には売主から買主へと所有権移転登記を行います。

贈与するとき

不動産を贈与するときにも、贈与する人から受け取る人に対して所有権移転登記が必要となります。

贈与に関しても売買と同様に所有者が変わるため、所有権移転登記をしておく必要があるからです。

所有権移転登記を行わないと、他の第三者に勝手に登記されてしまう可能性があります。

相続するとき

不動産を相続した際にも、所有者が変わるため所有権移転登記が必要です。

相続手続きで自動的に引き継がれるわけではなく、相続人が法務局にて手続きを行う必要があるのです。

不動産の相続時に、相続人同士で話し合って新たな所有者を決めたとしても、所有権移転登記をしなければ意味がありません。

また、所有権移転登記をせずに放置しておくと、いざ売却しようとした際に名義が違うため売却することができません。

後から所有権移転登記することもできますが、手続きに時間がかかってしまうためすぐに売却手続きができない場合があります。

相続発生時にはすみやかに所有権移転登記をしておくほうがいいでしょう。

財産分与するとき

財産分与をする際にも所有権移転登記が必要となります。

離婚などで不動産を分ける場合には、不動産の名義も帰る必要があるからです。

財産分与の場合には現在の所有者と財産分与を受ける方が共同で登記を申請します。

そのため、離婚などの場合は離婚届をだす前に手続きをする場合が多いです。

離婚届けを提出してしまった後だと、登記申請の協力を得るのが難しくなってしまうケースが多いからです。

財産分与の際には早い段階で所有権移転登記の手続きが必要となることを覚えておきましょう。

所有権移転登記の相場は？

所有権移転登記をする場合の相場はケースごとに代わります。

また、所有権移転登記には二つの費用から成り立っています。

• 司法書士への報酬
• 登録免許税

所有権移転登記を司法書士に依頼して手続きする場合は、司法書士に対する報酬費用が発生します。

また、それとは別に登録免許税という税金がかかるため、二つの費用を合わせた金額が所有権移転登記の費用となるのです。

司法書士への報酬の相場

司法書士への報酬の相場は3万円～10万円程です。

司法書士ごとに価格が違うのですが、全国的に平均すると上記の金額となります。

司法書士への報酬は手続きが煩雑になるほど高くなる場合が多いため、相続人が複数発生する場合などの相続時に高くなる傾向があります。

登録免許税の相場

登録免許税の金額は以下の条件によって変わります。

• 固定資産評価額ごと
• 売買、贈与、相続といった種目別
• 軽減税率が適用できるか

登録免許税は所有権移転手続きの種目によって税率が変わること、そして軽減税率が適用できるかなどで費用が変わってきます。

例えば軽減税率が適用できるケースにおいて固定資産税評価額が2,000万円の土地の登録免許税は、売買するときは30万円となり、相続するときは8万円となるのです。

軽減税率や計算方法については次に説明します。

所有権移転登記にかかる費用や計算方法

所有権移転登記にかかる費用や計算方法についても説明します。

登録免許税の費用

登録免許税の計算方法はこうなります。

固定資産評価額×税率

しかし税率は登記の種別によって変わるため、登録免許税の費用については下記の表を用いて計算します。

不動産売買の土地に関する税率は2021年3月31日までは1000分の15となっていますが、それ以降は1000分の20となります。

例えば固定資産評価税額が1,500万円の土地を購入した際の登録免許税の計算はこうなります。

1,500万円×0.015＝22万5千円

不動産売買では土地と建物の税率が別々となっており、建物に関しては条件を満たすことで軽減税率を適用することが可能です。

軽減税率適用のための条件

所有権移転登記で軽減税率の適用を受けるためには条件があります。

• 自己居住用の住宅であること
• 取得後1年以内に登記されている
• 床面積が50㎡以上
• マンション等の耐火建築物は築25年以内
• 木造等の耐火建築物以外は築20年以内

上記の築年数に該当しない場合でも、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険に加入することで適用することができます。

司法書士に支払う費用

司法書士に支払う費用については司法書士ごとに違うため、見積もりを依頼する必要があります。

司法書士の報酬の相場は大体このくらいが目安です。

• 売買：3万円～5万円
• 相続：5万円～10万円

相続に関しては相続人が増えると手続きが増えるため、場合によっては10万円前後かかることがあります。

司法書士によって価格が違うので複数の司法書士に見積もりを依頼してから決めるというのも一つの方法です。

所有権移転登記を安くする方法

所有権移転登記を安くする方法は2つあります。

• 複数の司法書士に見積もりを依頼する
• 自分で登記を行う

所有権移転登記にかかる登録免許税は変わりませんが、司法書士の報酬は司法書士事務所ごとに違います。

そのため複数の司法書士に見積もりを依頼して、一番安いところを使う方法がありますね。

また、所有権移転登記は自分で行うこともできるため、時間に余裕がある方は司法書士に依頼せずに節約することも可能です。

所有権移転登記を自分でする場合の流れや注意点

所有権移転登記は司法書士に任せずに、自分ですることもできます。

自分で手続きすることで司法書士に支払う報酬が削減できるため安く済ませることが可能です。

こちらでは自分で所有権移転登記をする際の流れや注意点についてお伝えします。

自分で所有権移転登記をする流れ

自分で所有権移転登記をする流れはこちらです。

• 法務局で必要書類と手続きの日程を確認する
• 申請用紙をダウンロードする
• 必要書類をそろえる
• 法務局に申請書類を提出する
• 登記完了証を受け取る

法務局で必要書類と手続きの日程を確認する

まずは法務局の電話相談窓口で必要書類と手続きの日程を確認しましょう。

必要書類はケースごとに代わる場合があるため、必ず法務局で今自分に何が必要なのか確認しましょう。

また、法務局側が忙しいと法務局についても何時間も待たされてしまう可能性があります。

あらかじめアポイントをとっておき、手続きや相談する時間を確保しておくと時間を無駄にせずにすみます。

申請用紙をダウンロードする

所有権移転登記の申請用紙は法務局のホームページでダウンロードできます。

ホームページには記載例もあるので、記載例に従って記入していくことになります。

もし書き方でわからないところがあれば、法務局の窓口に提出する際に記載方法を聞いてから記入しても大丈夫です。

参考：法務局「不動産登記申請手続き」内「不動産登記申請様式について」

必要書類をそろえる

所有権移転登記をする前には、必要書類を揃えておく必要があります。

必要書類はケースごとによって違うため、必ず事前に法務局に確認してからうかがうようにしましょう。

ちなみに以下が一般的に必要となる書類です。

不動産売買や贈与、財産分与の場合

相続に必要な書類がこちらです。

相続時に遺産分割協議書や遺言書がある場合は、それらも必要となります。

ない場合は必要ありません。

法務局に申請書類を提出する

法務局に行き、申請用紙と必要書類を提出します。

その場ですぐに登記が完了するわけではなく、通常申請してから1週間～2週間ほどで官僚となります。

ただし、書類などに不備があるとそれ以上かかることや、登記が完了しない場合もあるため、申請したからといって完了するまでは気が抜けません。

登記完了証を受け取る

無事に所有権移転登記が完了すれば、法務局から登記識別情報通知書と登記完了証を受け取ります。

窓口で受け取る際には本人確認所属と申請時の印鑑が必要になるので注意しましょう。

あらかじめ申請時に返信用の切手付きの封筒を渡しておけば、登記完了後に郵送で受け取ることも可能です。

自分でする場合に確認するべき注意点

自分で所有権移転登記をする際の注意点についてもお伝えします。

手続きに時間と労力がかかる

自分で所有権移転登記をする場合は、書類や手続きに不備や修正があると、その都度法務局に出向く必要があるため、時間と労力がかかります。

また、登記に必要な書類を集めるために役所に足を運ぶ必要などもあるため、忙しい人にとっては負担が大きくなります。

司法書士への報酬を節約するためだけに、安易に自分で登記することを選択するのはやめておきましょう。

相続手続きは複雑になるため負担が大きい

相続手続きに関しての所有権移転登記を自分で行う場合は、必要書類が多いこと、申請手続きが煩雑であるため負担が大きくなります。

また、そういった負担により相続登記を後回しにして放置してしまうと、後々所有者が変わったりすることでより複雑になってしまうことが多いのです。

自分で難しいなと感じたら、多少費用をかけてでも司法書士に依頼したほうが、後々の負担を減らすことができるでしょう。

不動産購入時の所有権移転登記はいつ行う？

不動産購入時に必要な所有権移転登記はいつ行うのでしょうか。

不動産購入時の流れをみながら説明していきます。

不動産購入時の流れ

まず不動産購入時の流れがこちらです。

1. 不動産会社に相談する
2. 物件を内覧する
3. 購入申し込み
4. 売買契約をする
5. 住宅ローン手続きをする
6. 決済、引き渡し

不動産購入時にはまず不動産会社に相談して、物件を内覧するところから始まります。

物件を内覧していくうちにいい物件があれば、購入申込書を記入して売主に提出します。

売主が承諾すれば、続いては売買契約を結ぶ流れになりますが、売買契約とほぼ同時進行で住宅ローンの審査や手続きも進めていくこととなりますね。

住宅ローンの本審査に通過すれば、最後に決済と引き渡しを迎えるという流れになります。

購入時の所有権移転登記のタイミング

不動産売買時の中で所有権移転のタイミングとなるのは決済、引き渡し時です。

決済時にすべての代金が買主から売主に支払われるため、そのタイミングで物件の引き渡しと所有権の移転を行います。

売買契約時には手付金として代金の一部しか支払っていないため、まだ所有権は変わっていません。

所有権移転は手続きの最後に行うと覚えておきましょう。

購入時の所有権移転登記の流れ

不動産売却時に所有権移転登記をする場合、多くの人は司法書士に依頼して手続きを進めます。

そのため、決済・引き渡しが完了と同時に司法書士が法務局に向かい、所有権移転登記を同日中に行うのが一般的です。

司法書士からあらかじめ必要書類の連絡があるため、書類を用意して決済の場にいけば、あとは用意してある書類に記載して印鑑を押すだけとなります。

費用はかかりますが、手続きにかかる負担はほとんどありません。

所有権移転登記の期限とは？

所有権移転登記には、実は期限がありません。

所有権移転登記をいつまでにしなければならないという法律上の決まりがないのです。

そのためよく相続登記などを放置してしまう人が多いのですが、放置することで相続人の状況が変わることが多く、より手続きが煩雑になる可能性が高くなります。

また、不動産売買時に所有権移転登記をしないとトラブルの原因にもなるのです。

所有権移転登記ができないとどうなる？

不動産売却時に所有権移転登記ができないと、その間に別の人に登記されてしまう可能性があります。

たとえ売主に対してお金を全部支払っていたとしても、法的な観点からすると名義が変わっていません。

そのため、悪意の第三者が現れて勝手に登記されてしまうと、対抗することができなくなってしまうのです。

また、売主に悪意がある人であれば、また別の人と売買契約を結んでしまい、その間にその新たな買い手が何も知らずに登記してしまう可能性もあります。

不動産売買時に所有権移転登記をしないことはとてもリスクが大きいことなので、即日登記することが望ましいとされています。

所有権移転登記を安全に行うためには？

所有権移転登記を安全に行うには司法書士に依頼することが一番です。

専門家であり、さまざまなケースに対応してくれるため、手続きにかかる負担を大きく減らしてくれます。

司法書士に支払う報酬は数万円～10万円程なので、リスクを考えると司法書士に頼んだほうが安全で確実に登記を済ませることができます。

不動産売買時にかかる費用

不動産売買時には登記にかかる費用以外にも、様々な諸費用がかかります。

一般的には購入物件の5%～8%近くが諸費用としてかかります。

あらかじめ資金計画に諸費用がどのくらいかかるのかを盛り込んでおきましょう。

所有権移転登記を成功させるには不動産会社選びを慎重に

質のいい不動産会社を選ぶことで、登記に関する情報なども教えてもらうことができます。

また、安くて腕の確かな司法書士を紹介してくれることも多いです。

司法書士事務所は数多くあるため、自分で選ぼうとするとかなり時間がかかってしまいます。

しかし信頼できる不動産会社からの紹介であれば、自分で探さずともサービスのいい司法書士を見つけることができますね。

まとめ

所有権移転登記と聞くと難しく感じるかもしれませんが、持ち主が変わったので不動産の名前を変えるというのが本来の主旨です。

どうしても費用を節約したいという人であれば、自分で手続きすることも可能ですが、専門知識が必要となる部分もあるためできれば司法書士に依頼するのが安全です。

どの司法書士を選べばいいかわからない場合は、不動産会社の担当者におすすめの司法書士を聞いてみるのも一つの手ですね。