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自宅マンションの売却をする機会は、人生で、そう数多くありません。
いざ売却を考えても、本当に買い手がつくのか、情報サイトに掲載されてしまって周りに知られるのではないかなど不安でいっぱいだと思います。
そんな中で検討したいサービスが「業者買取」です。
業者買取は、売却対象のマンションを不動産会社に直接買い取ってもらえるサービスです。
業者買取には通常の仲介による売却にはない以下のようなメリットがあるために、最近になってよく活用されています。
- 換金するまでの期間が非常に短い
- 契約不適合責任を免除されることが多い
- 仲介手数料を支払う必要がない
- 一般的には買い手が見つかりにくい物件も買い取ってもらえる
- 周りに知られずに売却できる
今回は、取扱業者が増えてきている「業者買取」サービスについて、一般の仲介との違いや依頼するときの流れについて詳細解説します。
マンションの売却を考えている人は、今回のコラムを読んで、業者買取も検討に加えてみてはいかがでしょうか。
また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。
今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？
それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。
一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。
もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。
具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。
たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？
適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」
と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。
本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。
「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」
と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。
1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。
昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
| 上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスが良く必ず利用しておきたい。 東急リバブル、住友不動産ステップ、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介＋、三菱地所の住まいリレーなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。 ソニーグループの技術を活用したAI査定と、原則「片手取引」を採用するエージェント制が特長。売却エージェントは買主側と兼務せず、戦略立案から広告出稿まで売主の利益最大化にフォーカス。首都圏・関西の主要都市に強い。対象エリアに物件があれば必ず使いたいサービス。 |
当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。
そのため、
といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。
※追記
SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。
どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。
HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒
SREリアルティで無料査定（首都圏/関西エリア）⇒
すまいValueで無料一括査定（大手6社に一括）⇒
イエウールで無料一括査定⇒
それでは解説をはじめていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
マンション売却時の業者買取とは
「業者買取」とは、不動産業者が自ら売買契約の買主となることで、売却対象のマンションを買い取ってもらえるサービスです。
全ての不動産会社がこのようなサービスを提供しているわけではありませんが、最近では大規模な金融緩和が進み資金調達がしやすくなったこともあって、大手不動産会社を中心に買取を行う企業も増えてきました。
通常の売買仲介との違い
通常は不動産会社に売買仲介を依頼するため、不動産会社と「媒介契約」、一般の買主と「売買契約」を締結しますが、業者買取は不動産業者と「売買契約」を締結するのみという法的な違いがあります。
しかし最も大きな違いは、買主を探すための広告活動や不動産情報サイトの掲載、現地見学会の開催など煩雑な手続きがないことです。
そのため売却依頼から引渡・決済までの期間が短く、売主の負担が軽減されます。
業者買取の5つのメリット
業者買取は不動産業者自ら買主となるという特徴があります。
買主が不動産のプロであるということから、以下のような大きなメリットがあります。
スピーディな取引が可能となる
業者買取は、買取の査定依頼から実際に売却代金を受け取るまで、一般の売買に比べてかなり迅速に行われます。
不動産業者が査定価格を提示した後は、売主がその価格に納得するか否かという判断になります。
納得できればそのまま売買契約・決済・引渡しのスケジュールを決めるだけです。
一般の買主との売買の場合には、現地見学会や契約条件の交渉のほか、ローン審査の手続きもあるために、買主候補が現れてからも2か月から3か月程度の時間が経過してしまうことも多々あります。
業者買取の場合には、早ければ依頼から決済まで1か月程度で完了することも多いです。
契約不適合責任を免除されることが多い
契約不適合責任（旧民法：瑕疵担保責任）とは契約時に気づかなかった不具合について、売主が不具合の修補や損害賠償の責任を負うものです。
売主が気づいていなかった不具合についても責任を負うために、中古住宅を売却することためらう人もいるのですが、業者買取の場合には、売買契約に契約不適合責任の免除の条項が入っている場合が多くなっています。
現地調査の段階である程度の不具合のリスクを織り込んで査定価格を出すことで、安心して売買ができるようにしているのです。
仲介手数料を支払う必要がない
業者買取は不動産業者が買主であるために、仲介手数料を支払う必要がありません。
売却の諸費用のなかで大きな割合を占めるのが仲介手数料です。
仲介手数料は、契約時に半金、決済時に半金としている業者も多いために、決済前に一定程度の現金を用意しておかなければならないこともあります。
業者買取の場合には、不動産業者に直接買い取ってもらうことで、売買契約時の諸費用については買い取ってもらった資金で賄うことできます。
一般的には買い手が付きにくい物件も買取可能
築古のマンションだと、大規模なリノベーションやキッチンやユニットバスの交換が必要になってくるために、そのままでは買い手が付きにくいこともあります。
不動産業者の中には、このようなマンションをリノベーションする前提で買い取って、バリューアップしたうえで再販するという事業を中心に行っている会社も存在します。
このような業者はそのままでは買い手がつきにくい案件を重点的に探しているために、売主にとっても買取の相談がしやすいと思います。
その分市場価格よりディスカウントされた価格での売却となりますが、相続で取得したマンションで早期に売却しなければならないなどの事情があるときには、業者買取の活用がぴったりです。
秘密保持がしやすい
一般の売買仲介だと、売買物件として不動産情報サイトに登録される、広告チラシを近所に配布される、現地見学会で頻繁に購入検討客が訪問するなどの理由で、周りにマンションを売却することが知られる可能性があります。
そのようなことを避けたいときには、業者買取サービスを利用すれば解決します。
業者買取の場合には、不動産業者の査定、契約のみの手続きになりますので、周りに対する秘密保持が守られます。
HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒SRE不動産の無料査定⇒（対象エリアに物件がある方は◎）⇒
すまいValueで無料一括査定（都心部の人向け）⇒
イエウールで無料一括査定（地方の人向け）⇒
売買仲介の5つのメリット
業者買取サービスにはたくさんのメリットがありますが、一般の売買仲介の方が優れている点もあります。
どちらのサービスを選択するかは、これらのメリット・デメリットを比較検討しつつ決定することになるでしょう。
買取よりも高値で売却できる
一般的には、一般の売買仲介による売却のほうが業者買取よりも高値で売却できます。
業者買取の場合には仲介手数料を支払う必要がないためにそのことを差し引いて比較する必要がありますが、そのことを考慮しても一般の売買仲介の方が手残りは大きくなります。
業者買取の場合には、いったん物件の所有者になるリスクと再販のリスクが売却価格に織り込まれること、そして売却益を上乗せして再販する必要があることから、市場価格からその分を差し引いて買い取る必要があるのです。
通常では、10％から15％ほどディスカウントされた査定価格となることが多くなっています。
物件の個性を認めてもらいやすい
物件の立地やマンションの老朽化の度合い、外観の美しさなどの個別的な事情については一般の買主の方と売買交渉した方が物件の良さが認められやすい傾向にあります。
不動産業者が買主だと、再販のリスクを避けるために市場調査や取引データから得られた画一的な売買査定価格になりがちです。
特に大手の買取業者にはその傾向が強くなります。
しかし、ブランド力のある高級マンションは築数十年たっても外観が色あせず、むしろ円熟味を増してくるようなものもあります。
そのような物件はエリアの価格相場よりも少し上乗せされた金額でも買い手がつくのです。
次に住む人が誰かがわかる
一般の売買仲介の場合には買主と直接お会いする機会があるために、次に誰が住むのかがわかります。
一方業者買取の場合には、次に住むのは再販されたマンションを購入した人であるために、誰が住むのかがわかりません。
場合によっては再販先が不動産業者で、賃貸に出される可能性もあります。
近所の方とこれからも付き合いが続くような時には、次に住む人がどのような人なのかがわかっていた方が安心です。
築年数が価格に反映されやすい
特に築浅の物件の場合には、外観の見た目も内装も新築時とそれほど変わりないために、売主としてはできるだけ高値で売却したいのが心情です。
しかし、業者買取の場合には、あくまで中古物件とみられるために、中古物件の取引相場のデータから査定価格が算出されます。
その結果、築5年程度でも築10年程度でもそれほど売却価格が変わらなくなってしまうということもあります。
一般の売買仲介の場合には、個人の買主が実際にマンションを見学して購入を決定するために、築浅の物件だと新築に近い価格で取引されることもあります。
マンションの場合には売買仲介の方が取扱いは多い
業者買取は、以前は築古の一戸建てや土地が中心で、マンションの買取はあまり活発ではありませんでした。
不動産業者の視点から考えれば、築古の一戸建てを更地にして再販したり土地を買い取って開発したりする方が利益が高いために買取しやすいのです。
最近では、マンションを中心に買取を行う業者も増えてきたためにその点の不利は小さくなっています。
しかし、売買仲介はどこの不動産でも取り扱ってくれることを考えれば、業者選びの選択肢は限られていることは否めません。
業者買取の流れ
業者買取の手続きは、スピーディに進めばおよそ1か月で完了します。
中には換金まで1週間足らずで完了し、引越しの時期については相談に乗ってもらえるところもあります。
業者買取の手続きの流れは、以下のように非常にシンプルです。
買取査定を依頼する
まずは、マンションの買取査定をインターネットや電話で依頼します。
買取査定は机上査定、訪問査定があります。
どこかに買取を依頼することが決まっているのであれば、最初から複数の買取業者に訪問査定を依頼した方がよいでしょう。
売買契約を締結する
査定結果や買取業者の担当者の対応を比較検討し、売却先を決定します。契約内容については不動産のプロにお任せすることが多くなっています。
契約時に住宅ローンが残っている場合には、引渡までにすべて完済して抵当権を抹消する必要があるため、金融機関と事前に相談を済ませておきましょう。
決済・引渡し手続き
決済・引渡し手続き、所有権移転登記の手続きはすべて買主である買取業者が行ってくれます。
原則として引渡までには引越しや不要物の処分などをすべて終了させている必要があるために、契約時点でそのようなスケジュールを確定させておく必要があります。
査定依頼から引越しまで１，2か月で終了しますので契約から引越しの段取りについては入念にチェックしておきましょう。
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業者買取を依頼するときの注意点
業者買取を依頼するときには、どうしても不動産業者の主導で手続きが進行しがちです。
あとで安い価格で売ってしまったと後悔しないために、以下のような点に注意して買取を依頼しましょう。
買取相場を把握する
業者買取の際の査定価格はどうしても市場価格より低くなってしまいますが、どの程度低いのかについては把握しておく必要があります。
現在では、さまざまな不動産サイトがありますので、売出し物件の情報を洗い出して相場を調べてみましょう。
そのときには、同じエリアのなかで築年数の似たような物件をピックアップし、㎡単価、坪単価に直して計算してみることが相場把握のポイントです。
買取業者は慎重に選ぶ
買取業者の中には、わざと高値査定を出してほかの業者と交渉することをやめさせた後に、いろいろ不具合を指摘して値切り交渉をするという不誠実な会社もいます。
そのような業者に引っかからないよう、査定価格の根拠については詳しく質問してみることが大切です。
複数の買取業者を比較して、慎重に買取業者を選択しましょう。
買取保証サービスも活用する
業者買取と一般の仲介のどちらにするか迷っている時には、「買取保証サービス」を提供している業者を選ぶのも一つの方法です。
買取保証とは、一般の売買仲介で購入者が見つからなかったときには不動産業者が査定価格で買い取ることを保証するものです。
いったん買取保証を選択すると売買仲介で購入者が見つからなかったからといって売却を中断するということはできませんが、いったんは一般の購入者を探索するために高値で売却できる可能性も残すことができます。
まとめ
マンション売却の際に業者買取をしてもらうことは、以前は難しい場合が多かったのですが、最近ではマンション専門に買取を行っている会社も増えています。
業者買取はスピーディに手続きが進みますので、スケジュールや引越しの準備まで、事前に明らかにしておくことが賢明です。
中には、売却後にリースバックを受けることで、賃貸として住みながら次の引越し先を探すことができるというサービスを提供している会社もありますので、不動産会社に相談してみてください。
今回のコラムを参考にして、ぜひマンション売却を成功させましょう。
