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団塊の世代が75歳となる2025年は少子高齢化による医療や介護などの面で様々な問題が起こるといわれています。
しかし2025年問題では医療や介護のみならず、不動産価格についても大きな影響がでると予想されているのです。
本記事では2025年問題の前に不動産を売却するべき5つの理由を説明します。
不動産価格が下落して損してしまうまえに、早期売却を成功させましょう。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
知っておくべき2025年問題とは？
2025年問題とは団塊の世代が75歳以上の後期高齢者になることにより起こる社会保障を中心とした問題のことです。
日本で一番人口が多い世代が後期高齢者となることで、医療保障や介護における若者世代の負担がとても大きくなるからです。
2020年時点では75歳以上の人口が全体の14.9％ですが、2025年には25％近くまで増えます。
そのため一人の若者が多くの高齢者を支えるかたちとなり、医療や介護の現場での人手不足や資金不足などが懸念されています。
一方で医療や介護の現場だけではなく、高齢化が進むことで不動産価格にも大きな影響を与えると予想されているのです。
マンションは2025年問題の前に売却するべき5つの理由
2025年問題前にマンションを売却するべき5つの理由がこちらです。
- 買い手が少なくなる
- 空き家が増える
- 生産緑地期限が到来する
- 利便性により価格差が大きくなる
- 立地適正化計画が進む
買い手が少なくなる
2025年問題が起きることで不動産市場における買い手が少なくなります。
不動産購入者の年齢は30代～40代が一番多い割合を占めており、60歳以上の購入者は全体の1割～2割ほどしかいないからです。
例えば、令和元年の住宅市場動向調査では、中古マンション購入した世帯主の平均年齢は44歳という結果がでています。
2025年問題で買い手が少なくなれば、不動産価格全体の値下がりが予想されます。
空き家が増える
2025年問題で後期高齢者が増えることで、マンションの相続や施設への入居などにより空き家が増えます。
空き家が増えるということは、市場に売り出されるライバル物件が増え供給過多となり、不動産価格が下落するからです。
2019年の空き家の数は過去最高の846万戸となっており、全住宅のうち13.52％と大きな割合を占めています。
しかし、2025年にはこの数がさらに増えると予想されるため、市場に売りに出されるライバル物件も大量に出回ると予想されています。
市場の供給が買い手の需要を超えてしまうと、不動産価格は下落してしまうのです。
生産緑地期限が到来する
2022年に生産緑地期限が到来するため、多くの不動産が売却に出されます。
生産緑地とは、農地として維持することで税金の優遇を受けられる土地のことを指しますが、30年間建物を立てられないという制約があります。
しかし、多くの生産緑地が2022年に30年という期限が到来するため、一斉に売り出される可能性があるのです。
現在日本全国には13,653.7ヘクタールの生産緑地があるため、市場に売りに出されると一気に供給過多となり、土地や不動産価格の急落が予想されています。
2022年前に売却を済ませたほうが高く売れる可能性が高いですね。
利便性により価格差が大きくなる
2025年問題により買い手が少なくなると、マンションの利便性により大きな価格差が出てきます。
少ない買い手の中でよりマンションに求められる立地や利便性が追求されるようになるからです。
例えば、駅から5分以内のマンションと7分以内のマンションでは価格に大きな差がでます。
現在でもわずか徒歩数分の違いでマンション価格が大きく違うこともありますが、2025年問題の際にはさらに顕著に表れると予想されているのです。
立地の利便性があまり高くないマンションは早めに売却しておいたほうがお得になります。
立地適正化計画が進む
立地適正化計画が進むことで、計画区域外にあるマンションの価格が大きく値下がりすると予想されています。
立地適正化計画とは、コンパクトシティともよばれており、医療や福祉、商業施設や公共交通機関などを決められた区域に集約するという都市計画です。
住む場所は居住誘導区域というエリアに集約されるため、指定エリア外にある不動産価格は急落する可能性が高いです。
現在多くの年が計画を進めており、各行政ホームページでエリアの確認ができます。
自分のマンションが居住誘導区域に該当していなければ、早めに売却しておくのがおすすめです。
2025年問題で価格が下落しやすいマンション
2025年問題によりマンションは資産価値や利便性をさらに求められます。
買い手が少なくなるため、より質の高いマンションに需要が集まると予想されるからです。
こちらでは価格が下落しやすいマンションの特徴について説明します。
もし該当するようであれば早めに売却に向けて動き出すことをおすすめします。
立地や周辺環境の利便性が高くない
立地や周辺環境などの利便性は価格に大きな影響を与えます。
下記に該当する場合は立地や周辺環境の利便性が高くないマンションに該当します。
交通機関へのアクセスが悪い
駅や公共交通機関などへのアクセスが悪いと、利便性が低く価格が下落しやすい傾向にあります。
戸建ではなくマンションを選ぶ人の多くが、駅などへのアクセスの良さを理由に選んでいるからです。
例えば、マンションなのに駅から徒歩10分以上かかる場合は価格の下落幅が大きくなります。
首都圏の中古マンションの坪単価において、駅から徒歩1分のマンションと徒歩10分のマンションでは35％～36％程の差があるからです。
また、駅からの距離が1分遠ざかるにつれて平均で3%～4%%程の値下がりがあり、徒歩6分～7分へと変わる際には8%近く下落しています。
駅からの距離が遠いマンションの場合は価格の値下がりが大きくなるため、早めに売却したほうがいいでしょう。
周辺施設の利便性が低い
周辺施設が充実していないマンションは利便性が低く、価格が値下がりしやすい傾向にあります。
スーパーや薬局、病院などの生活必要施設が遠いと毎日の生活にストレスを感じる人が多いため、買い手が集まりにくいからです。
周辺のスーパーやコンビニ、薬局まで車で行く必要があるマンションは利便性が高いとはいえないため、早めに売却しておくことで売却価格が高くなります。
治安が悪い
マンション周辺の治安が悪いと、買い手が付きにくくなります。
特に子育て世代は子供を安心して外に出せないという理由で嫌煙する傾向があるからです。
娯楽施設や商業施設などがすぐ近くにあると、夜も人が集まることが多く治安があまり良くない場合が多いです。
マンション管理がよくない
マンションの管理状態がよくない場合も価格の値下がりに大きく関係しています。
大規模修繕が十分に行われていない
マンションの大規模修繕が十分に行われていないと外観が悪くなり、買い手が集まりにくくなってしまいます。
マンションの外壁にひび割れや汚れが目立つと、買い手からのマイナスポイントとなってしまうからです。
また、大規模修繕が行われていないということは、マンション自体の経営がうまくいっておらず資金不足である可能性もあります。
今後修繕積立金の値上げや、大規模修繕時に一時徴収金などの支払いが必要になる恐れがあるため、買い手が離れてしまう可能性もあります。
共用部分の維持管理が徹底されていない
マンション共用部分の維持管理が徹底されていないと内覧時の買い手からの印象が悪くなり、マンション自体の口コミや評判も下がってしまいます。
口コミサイトなどに投稿されてしまうとマンション自体の評価が下がり、市場価格も下がってしまう可能性があるのです。
駐車場やごみ捨て場、玄関の郵便ポストなどの清掃や管理がちゃんとされているかどうか確認しておきましょう。
維持管理が不十分であるマンションは建物自体の寿命も短くなるため、早めの売却がおすすめです。
築年数が古い
マンションは築年数が古くなるにつれて価格の下落幅が大きくなっていきます。
そのため、なるべく早い段階で売却しておくことで売却価格が高くなります。
築20年～30年のマンション
築20年～30年のマンションは新築時の価格に比べて6割～7割近く価格が下がってしまう傾向があります。
新築時から中古になった時点で1割近く価格が下がり、その後毎年1%～2%程価格が下落していくからです。
例えば築30年のマンションを売ろうとした場合、新築時に比べて6割～7割近く価格が下がっているケースがあります。
新築時5,000万円で購入したマンションでも、築30年経つと1,500万円～1,800万円程になるケースが多いからです。
築年数が経過すればするほど値下がりするため、早めの売却がおすすめです。
旧耐震基準のマンション
旧耐震基準のマンションは値下がりが大きくなるため、早めの売却がおすすめです。
旧耐震基準の場合は税金などの優遇措置が受けにくく、住宅ローンの審査も厳しくなるため買い手が付きにくいからです。
旧耐震基準とは1981年6月1日以前に建設されたマンションのことを指します。
もし旧耐震基準に該当しているのであれば、なるべく早い段階で売却しておくことをおすすめします。
2025年問題で家を買うと影響を受ける地域
後期高齢者が増える2025年は、不動産の価格が大きく変化すると言われています。
その中でも特に変動が激しいと言われている地域の特徴は主に以下の2つです。
- 高齢者が多いエリア
- 立地適正化計画の対象外エリア
それぞれについてここから詳しく解説していきます。
高齢者が多いエリア
高齢者が多い地域は、今後価格が下がる可能性が高くなる傾向にあります。
理由は、高齢者が多い地域ほど空き家は増えやすくなりますし、不動産の売却件数も増える可能性が高いからです。
現在、日本の65歳以上の比率は27.7%ですが、この比率より高いエリアでは注意が必要でしょう。
立地適正化計画の対象外エリア
立地適正化計画とは、自治体が線引きした範囲内を便利で住みやすくし、重点的に盛り上げる施策のことです。
人が済むエリアを狭くすることで、インフラや公共サービスの費用が少なく運用できるようになります。
一方で、立地適正化計画の対象外エリアでは過疎化が進む可能性が高い地域になります。
住民をすぐに移住させることは難しく、数十年かけて自発的に移り住んでもらう計画になっているため、該当地域の価格が急激に下落する可能性は低いですが、将来的に発展する可能性は低い傾向にあります。
よって、立地適正化計画の対象外エリアでは土地の価格が下がると予想されています。
2025年問題の前にマンションを売却する3つのメリット
2025年問題の前にマンションを売却することで得られるメリットが主に3つあります。
- 買い手が多く早く売却できる
- 不動産市場が上昇しており高値で売れる
- 値下がりするリスクを抑えられる
上記の理由から、2025年より前にマンションは売却することがいいとされています。
ここからはそれぞれの理由について詳しく解説していきます。
買い手が多く早く売却できる
2025年問題により高齢化が進むと、買い手となる20代～40代が少なくなるため売却に時間がかかる可能性が高くなります。
さらに高齢化により売り出し中の空き家数が増えることで、競合物件も増えてしまうのです。
不動産市場でメインの買い手となる20代～40代が多い状況、かつ売り出し中の物件が少ないうちに市場に出した方が早期売却できる可能性が高まります。
不動産市場が上昇しており高値で売れる
不動産市場では近年不動産価格の上昇が続いており、特にマンション価格は上昇し続けています。
2013年以来首都圏のマンションを中心として不動産価格が上昇し続けていますが、そろそろ上昇が止まる可能性が高いです。
現在新築マンションなどは一般的な会社員からすると手が届かない金額まで吊り上がっており、今後値下がりするといわれています。
つまり価格が高騰しているうちに売却したほうが、高く売れる可能性が高くなるのです。
値下がりするリスクを抑えられる
2025年問題前に売却することで、値下がりするリスクを抑えることができます。
2025年問題を意識した売主が一斉に売却を始める可能性があるからです。
多くの売主は2025年問題前に物件を売却しようと動くため、ぎりぎりになってから売却しようとすると売り出し物件が多く供給過多となり、市場相場が大きく下落してしまう可能性があります。
特に住宅ローン残債が残っている人は早めに売却したほうがお得になるでしょう。
例えば市場価格が2,500万円のマンションにおいて、住宅ローン残債が2,000万円残っている段階で不動産価格が急落してしまうと、売却しても住宅ローンを消すことができません。
住宅ローンを消せなければ買い手に引き渡すことが難しくなるため、手持ちから自己資金を使って返済する必要があります。
2025年よりも前に、早い段階で売却しておくことで値下がりリスクが低くなります。
2025年問題前に高くマンションを売却する3つのコツ
2025年問題前に高くマンションを売却するためには3つのコツがあります。
- 査定を1社だけに頼らない
- 不動産会社を適当に選ばない
- 売り出しを遅らせない
査定を1社だけに頼らない
査定を1社だけに頼ってしまうと、算出された査定金額が相場に比べて高いのか低いのか判断できません。
知識や経験がない不動産会社の場合、相場よりも大幅に低い価格や高い価格を提案してくる可能性があるからです。
不動産会社に査定を依頼するときは必ず複数社に依頼して、査定価格を並べて市場の相場を把握しましょう。
無料の一括査定サイトがあるので、そこで簡単に依頼することができます。
不動産会社を適当に選ばない
不動産会社を適当に選んでしまう人は損をする可能性があります。
マンション販売実績がない不動産会社などを選んでしまうと、買い手探しに時間がかかることや、本来の資産価値よりも安く売られてしまう可能性があります。
物件のあるエリアや同じマンション内での売却成約がある不動産会社や、マンション販売実績が豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。
売り出しを遅らせない
売り出しを先延ばしにしてしまうとどんどんマンションの価値が下がるため、損をしてしまいます。
マンションは毎年1%～2%近く資産価値が落ちていく傾向にあるからです。
例えば築10年のマンションであれば新築当初の7割～8割で売れるところ、築20年となると新築時の5割～6割の価格でしか売れないケースが多いです。
また、不動産市場は一度下落が始まると急に下がる場合が多いので、売り出しはなるべく早めに始めたほうが安全となります。
2025年問題の前にマンションを売却する流れ
2025年問題の前にマンションを売却する際の流れがこちらです。
- 査定を行う
- 不動産会社を選ぶ
- 媒介契約を締結する
- 売買契約を結ぶ
- 決済を行う
査定を行う
売却価格を設定する前に、不動産会社に価格の見積もりをしてもらうことを査定といいます。
不動産会社ごとに査定基準が違うため、Ａ社の査定は高くてもＢ社の査定金額は低いということもよくあります。
店舗に足を運んで査定依頼をする方法や、インターネットなどから査定依頼する方法などがありますが、近年ではネットから一括査定で申し込む人が増えていますね。
不動産会社を選ぶ
査定の金額が出た後は、どの不動産会社に依頼するか決めます。
このとき『なんとなく』『大手だから』といった理由で不動産会社を決めないようにしましょう。
例えば有名な不動産会社だとしても担当者が新人だったり、該当エリアのマンション売却実績がなかったりすることも多くあるからです。
できれば自宅マンション付近で成約事例を多くもっている不動産会社で、担当者も知識や経験が豊富な人を選ぶようにしましょう。
媒介契約を締結する
不動産会社が決まれば、次は不動産会社との売り出し契約『媒介契約』を結びます。
媒介契約は売却の仲介を不動産会社に委任する契約で、下記の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
簡単に説明すると、一般媒介契約は複数の不動産会社と契約でき、専任と専属専任媒介は1社の不動産会社のみと契約できます。
専任と専属専任媒介契約は1社だけしか契約できない分、不動産会社には売主に対する報告義務が課せられており、一般媒介契約よりも手厚い売却サポートが受けられます。
売買契約を結ぶ
不動産会社の売却活動により買い手が見つかれば、次は売買契約となります。
基本的に買主に向けて物件概要の説明をする内容となるので、売主側は契約内容をずっと聞いているだけで、買主からの質問があればそれに答えるという運びです。
一般的には1時間～2時間近くかかる手続きで、この売買契約時に買い手から手付金を現金で受け取ることとなります。
手付金は物件代金の一部で、物件価格の5%～10％が相場となっています。
決済をする
売買契約後は買い手側の住宅ローン手続きや審査を待ち、手続きが完了した後に銀行で決済を迎えます。
一般的には買い手が利用する金融機関の店舗で行い、買い手から手付金分を差し引いた残代金の振り込みがなされます。
銀行の込み具合などによって所要時間は変わりますが、通常1時間半～2時間近くかかるでしょう。
司法書士も同席して登記関係の手続きを一緒に行います。
2025年以降に住宅ローンを組んで家を買うメリットとは？
ここまで2025年問題が不動産の価格へ与える影響について解説してきました。
もし家の購入を考えている方は2025年以降がおすすめです。
理由は主に以下の2つの理由が挙げられます。
- 住宅の価格が下がる可能性がある
- 高齢者が増えて空き家になる物件が多くなる
住宅の価格が下がる可能性がある
2025年問題により、不動産の価格が下落する可能性が考えられます。
高齢者の人口が多い地域や立地適正化計画の対象外エリアなど、では特に価格の下がり幅大きいとされています。
そうでなくても、家の購入は金額が大きいため、少しの価格変動でも大きな影響が考えられます。
2025年以降は不動産の価格が全体的に下がる可能性があることが、おすすめする理由の1つです。
高齢者が増えて空き家になる物件が多くなる
高齢者の割合が高い地域では、住民が亡くなることで空き家が増える可能性が高くなります。
また、一人暮らしの高齢者では広い持ち家が不要になりやすいため、介護施設や福祉サービスの整った物件に引っ越すケースも考えられます。
その結果、持ち家に住む人の割合が下がり、家が余る状況が発生しやすくなります。
不動産の所有者も買い手を見つけるために物件の価格を下げる可能性が高くなることもおすすめする理由の1つです。
マンション売却にかかる費用や税金を把握しておく
マンション売却にかかる費用や税金についてこちらで説明します。
知っておくべきマンション売却にかかる費用
マンション売却にかかる費用はこちらです。
| 仲介手数料 | 売却価格の3%+6万円に消費税 |
|---|---|
| 印紙代 | 1万円～3万円 |
| 登記費用 | 2万円～3万円 |
| 引っ越し代金 | 30万円～50万円 |
| 税金 | 長期譲渡所得：課税所得×39.63% 短期譲渡所得：課税所得×20.315% |
売却時の税金
売却時にかかる税金「譲渡所得税」の計算はこちらです。
計算する際には3段階にわけて計算します。
- A譲渡所得=譲渡収入金額－（取得費＋諸費用）
- B課税譲渡所得＝A譲渡所得－特別控除
- C譲渡所得税＝B課税譲渡所得×税率
A譲渡所得を求める
まず初めに譲渡所得を求めます。
譲渡収入は売却価格で、取得費は購入時の価格、諸費用は購入と売却時にかかった諸費用を指しています。
2,500万円で売却して、購入時が2,000万円、諸費用に200万円かかったとすると、譲渡所得はこうなります。
譲渡所得=2,500万円－（2,000万円＋200万円）＝300万円
B課税譲渡所得を求める
課税譲渡所得を求めます。
先ほどの譲渡所得から特別控除の金額を差し引きます。
マイホームの売却時には3,000万円の特別控除が利用できるため、譲渡所得300万円から3,000万円を差し引くかたちです。
課税譲渡所得＝300万円－3,000万円
つまり課税譲渡所得は0円になります。
C譲渡所得税を求める
譲渡所得税を求めます。
譲渡所得税を求める際の税率は所有期間によって変わります。
所有期間5年以下であれば短期譲渡所得で39.63％、5年超えであれば長期譲渡所得に該当して20.315％が税率となるのです。
所有期間が5年を超えている場合はこうなります。
課税譲渡所得税＝0円×20.315％
マイホームの場合は条件を満たせば3,000万円特別控除が利用できるため、税金がかかるケースは少ないです。
しかし住み替えなどで住宅ローン控除を利用する場合は併用できないため、税金がかかる可能性がでてきます。
税金に関しては状況によって変わるため、税理士などに相談して確認するようにしましょう。
マンションの早期売却を成功させる3つの方法
マンションの早期売却を成功させる3つの方法がこちらです。
- 一括査定で複数の不動産会社を比べる
- 専任媒介契約を選ぶ
- マンションの買取を依頼する
一括査定で複数の不動産会社を比べる
一括査定で複数の不動産会社を比べることで、対応が早く高く売ってくれる不動産会社を選ぶことができます。
不動産会社の担当者について、対応の早さはインターネット広告の掲載スピードや、チラシへの掲載速度に係るため、対応の早い担当者のほうが早く売却活動が始まります。
何日も連絡がないような不動産会社を選ぶとなかなか売却が進まなくなってしまうので注意しましょう。
以下の記事ではおすすめの不動産一括査定サイトを紹介しています。
不動産の適正価格を調べたい方はぜひ参考にしてみてください。
不動産一括査定サイトのおすすめランキング10！特徴や口コミ事例もわかりやすく紹介 | 幸せおうち計画 (ouchi-shiawase.jp)
専任媒介契約を選ぶ
媒介契約時に専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を選ぶことが早期売却につながります。
複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約を選ぶと、不動産会社が広告などに費用をかけてくれない可能性があるからです。
不動産会社の唯一の収入源は売主や買主からもらう仲介手数料となっています。
もし売主が一般媒介契約で他社と契約していると、チラシや広告にお金をかけたのに最終的には他社を通して売買契約されてしまう可能性があるのです。
しかし専任媒介契約であれば1社としか契約できないため、売主は必ずその不動産会社を通して売却します。
つまり仲介手数料が確実に手に入るため、広告やチラシに優先的に掲載してくれ、早期売却できる可能性が高まるのです。
マンション買取を依頼する
高く売るよりもとにかく早く売却したい場合は、マンション買取を依頼する方法もあります。
一般の買い手を探すのではなく直接買取業者に売却することで、売却にかかる時間を大きく縮めることができるからです。
ただし、市場価格の6割～7割の価格となることがほとんどなので、高く売ることよりも緊急性があり早く売ることを優先する人におすすめです。
まとめ
高齢化が進み不動産市場にも大きな影響を与えるといわれている2025年問題ですが、リスクを減らすためにも早い段階で売却することがおすすめです。
2025年が近づくにつれて多くの売主が物件を早めに売り出すことが予想されるため、タイミングを逃してしまうとなかなか売れなくなってしまうからです。
売却の第一歩は査定を依頼して不動産会社に相談をするところとなりますので、まずはネットで簡単に申し込める一括査定を試してみてはいかがでしょうか。
